7 правила, които научих след като се разделих с инвестирането в недвижими имоти

Следващото е истинска история, представена от колега блогър.

Създаването на дългосрочно богатство в инвестирането в недвижима собственост е свързано с разбирането на правилата и без да се счупи.

В момента имах седем къщи, когато бях на 24 години. Бях ол-ин в съня на богатствата на недвижими имоти и шофиране на Porsche Boxster. Бях привличал почти шест цифри годишно от наеми и работа на пълно работно време.

Две години по-късно бях счупи.

Ето защо мога да разкажа историята на Джеф за уроците, които научи, че инвестира в недвижими имоти. Той научи много бързо, че някои богатства на недвижими имоти са твърде добри, за да са истина.

Аз все още вярвам от сърце в силата на недвижимите имоти като дългосрочен генератор на богатство.

Не съм изградил моята империя на недвижими имоти обратно към бившата си слава, но създадох постоянен източник на паричен поток, който ще нараства с течение на времето.

Ако някога сте мечтали да започнете да инвестирате в недвижими имоти, мечтаете да направите милиони в собственост, трябва да избягвате измамите и митовете, продавани от търговските търговци.

Трябва да разберете седемте правила за недвижими имоти, които ще създадат дългосрочно богатство.

Как започнах в областта на недвижимите имоти

Започнах като търговски агент по недвижими имоти по време на третата си година от колеж.

Винаги съм бил привличан от историци за богатства на недвижими имоти от разработчици като Сам Зел и Доналд Тръмп. Обичах идеята да взема парче земя или сграда и да я превърна в каса.

Продажбата на търговски недвижими имоти беше само началото. Исках да бъда разработчик, инвеститор, собственик.

Пазарът на търговски имоти все още не се е повишил през 2002 г., но жилищният пазар процъфтява. Видях обещанието за бързо поскъпване и лесни пари чрез финансиране и реших да направя превключването.

Започнах да купувам еднофамилни къщи 10% надолу за парите, които спасих, докато служих в морския корпус и когато получих първата си работа в корпоративните финанси. Аз се фокусирах върху ... "евтини квартали"Където бих могъл да купя имоти за по-малко от половината от цената, която ще трябва да платя в по-хубавите части на града.

Смятах, че все пак бих могъл да взема прилични пазарни наеми на къщи, които струват десет или двадесет гранта по-малко, така че възвръщаемостта ще бъде по-голяма.

Това ще ми бъде първата грешка.

Но аз бях гладен, затова разбих задника си, като поправях имотите, рефинансирах, за да се възползвам от подобрената стойност и да прехвърля парите в друга собственост.

Бях богат.

Моята империя на недвижими имоти започва да се разпада

В рамките на три години изградих до шест имота, плюс собствения си дом. В един момент оценявах имотите си на малко над половин милион долара, като около една пета от него в капитала.

Може би не бях богат от някои дефиниции, но не беше лошо за 24-годишна, която просто беше извън колежа.

Тогава всичко започна да се разпада.

Шестте ми имота за отдаване под наем генерираха последователен паричен поток, но само защото сам вършех повечето от работата. Аз бях мой собствен електротехник, художник и собственик на имоти. Получавате идеята.

Пазарът в Дес Мойнс е сравнително малък и е трудно намирането на мениджър на недвижимо имущество, което да управлява еднофамилни имоти.

Намерих няколко компании, но всички искаха да се заредят нагоре 15% от брутния доход от наем, Това би означавало да се изплатят почти всички парични потоци от имотите, тъй като плащанията по ипотеките изяждат повечето от наемите.

Управлението на недвижимите имоти беше, така че аз останах да го правя сам, заедно с жонглиране на работа на пълен работен ден и нощни уроци за моята магистърска степен.

Недостатъкът на по-евтините имоти от другата страна на трасето е постоянно главоболие от страна на наемателите, оплаквания от градски инспектори, когато имотите са били злоупотребявани, а липсващата работа изгонва наемател в съда.

Започнах да пренебрегвам моите свойства.

Като инвеститор в мечи пазар, избягвах дори да мисля за къщите си. Когато един наемател се премести или изгони, имотът може да остане празен за един месец, преди да прекарам седмицата, за да го преоборудвам и да я върна на пазара.

Празни къщи означаваха, че изплащах джоба си, за да покрия ипотечните плащания, и не можеше да издържи.

Започнах да пропускам плащанията по кредита и унищожавах кредитния ми рейтинг. Това означаваше, че няма повече рефинансиране и никакви лесни пари от банката.

Изгорен и напълно разочарован, започнах да продавам имоти за всичко, което можех да получа.

Това беше 2006 г. и пазарът започна да се оттегля от балона на недвижимите имоти, така че понякога това означаваше да продаваш къща само за да изплатиш ипотеката.

Недвижими имоти, инвестиращи в митове, които научих по трудния начин

Все още притежавам няколко отдадени под наем имоти и вярвам в дългосрочната стойност на инвестирането в недвижими имоти. За съжаление, има много митове там, твърде много инфомаркетинги от 3 часа, които продават горещи стратегии, за да се боят бързо.

Първо, недвижимите имоти са не бърза инвестиция.

Истинските истории за богатствата на недвижимите имоти се създават през десетилетия, дори и поколения. Бащата на Доналд Тръмп вече е бил успешен предприемач на недвижими имоти, а Сам Зел управлява имоти от началото на 60-те години на миналия век.

Средната годишна възвращаемост на собствения капитал на търговски имоти е 12,6%, според данните на Националната асоциация на инвестиционните фондове за недвижими имоти (NAREIT) на данни отпреди 40 години.

Това е солидна връщане, но не и нещо, което ще ви направи милионер за една нощ.

Единствените хора, които бързо се обогатяват в инвестирането в недвижими имоти, са тези, които продават стратегиите на нищо неподозиращите инвеститори.

Друг мит в инвестирането в недвижими имоти е, че това е касов апарат, просто звъни на камбаната и гледай паричния поток.

Всъщност по-голямата част от възвръщаемостта е в данъчните предимства и дългосрочното поскъпване на имотите. Ако се възползвате от дълговете си от имотите си, тогава по-голямата част от наемите Ви се консумират от ипотечни плащания и управление на собствеността.

Може би най-големият мит обаче е, че недвижимите имоти са източник на пасивен доход.

Може да сте в състояние да наемете мениджър на имоти, превръщайки имотите в пасивни доходи, но това не е въпрос за много индивидуални инвеститори. Просто няма достатъчно паричен поток през ранните години на отглеждане на вашата империя на недвижими имоти, за да си позволите професионално управление.

7 правила за инвестиране в недвижими имоти (по правилния начин)

Малко инвестиции са създали толкова семейно богатство като недвижимите имоти, но е лесно да паднат за митовете и измамите. Правейки пари с имоти под наем, имам предвид създаването на недвижими активи, които ще ви направят дългосрочни богати средства, за да избегнете тези митове.

Правило за недвижими имоти # 1 - Първото нещо, което трябва да направите, е да научите как да намерите справедливата стойност на имот, преди да го купите. Всяка инвестиция може да бъде добра сделка за правилната цена, но не винаги е лесно да се установи, че цената за недвижимите имоти.

• Намерете най-малко пет подобни къщи, които са продадени през последната година в същия квартал. Обикновено можете да намерите това чрез офиса на окръжния оценител или чрез сайтове като Zillow.
• Разделете продажната цена на продадените къщи по квадратни метра и след това осреднете броя.
• Умножете тази средна цена на квадратен фут от жилищното пространство за имота, който искате да купите, за оценка на справедливата стойност за това колко струва.

Правило за недвижими имоти № 2 - Оценете колко ще управлявате имота, ще струва на всеки детайл.

Това означава усредняване на пазарните наеми в района, приспадане за свободни работни места и управление на собствеността. Докато не получите добра представа за други разходи като комунални услуги и поддръжка, бъдете консервативни с вашите прогнози.

• Подгответе три оценки на паричния поток за всеки имот. Една оценка трябва да изчисли всички разходи в най-лошия сценарий, най-високият, който смятате, че биха могли да бъдат за дадена година.
• Бъдете реалисти относно времето, в което можете да управлявате собствените си имоти. Обмислете изграждането на поне помощ при частично работно време с поддръжка или управление.

Правило за недвижими имоти # 3 - Купете само качествени имоти, в които предпочитате да живеете. Ще получите по-добри наематели и ще имате по-малко свободни места. Никога не знаеш, че ако нещата не вървят по план, може да се окажеш в една от вашите наеми.

Правило за недвижими имоти # 4 - Информационните реклами от 3 часа сутринта ще ви кажат, че тайната на богатствата в областта на недвижимите имоти е да се облекчи възможно най-много дългове и да се купят възможно най-бързо колкото се може повече къщи.

Тази стратегия прави вълнуващи презентации в PowerPoint, но само води до изгаряне и фалит.

Правило за недвижими имоти # 5 - Вземете го бавно, купувате няколко къщи през първата си година и се чувствате колко много е необходимо, за да управлявате недвижимите имоти. Ще изградите дългосрочен бизнес и ще избегнете навлизането си над главата си.

Правило за недвижими имоти # 6 - Помислете за присъединяване или започване на инвестиционен клуб за недвижими имоти заедно с други собственици на имоти. Това ми помогна изключително много, докато възстановявах моята нова държава.

• Намерете други собственици на имоти чрез агенти по недвижими имоти, изпълнители и онлайн.
• Опитайте се да намерите хора с умения в различни аспекти на недвижими имоти от агенти до изпълнители, адвокати и мениджъри на имоти. Поставянето на уменията си означава, че всеки не трябва да е експерт по всичко.
• Има различни начини да настроите групата от формални асоциации, където обединявате парите си за инвестиции в неформални групи, където просто търгувате с идеи и си помагате взаимно с услуги.

Правило за недвижими имоти # 7 - И накрая, разнообразявайте инвестициите си в недвижими имоти възможно най-много.

Цената на един имот означава, че много отделни инвеститори са останали притежавали един вид имоти на един пазар. Това означава целия риск от спад в вида на недвижимите имоти или в рамките на местния пазар.

• Купете различни типове имоти, включително жилищни, офисни, складови, развлекателни и складови.
• Купете на различни пазари в Съединените щати, ако е възможно.
• Един от начините да разнообразите директния си портфейл от недвижими имоти е чрез притежаването на REIT или купуването на недвижими имоти, което ви позволява да купите позиция на акции с няколко хиляди, отколкото десетки хиляди.

Както всяка инвестиция, недвижимите имоти могат да ви направят богати, ако знаете как да избегнете най-големите капани.

Да бъдеш дългосрочен инвеститор в собственост е да разбереш правилата, които ще те предпазят от загубата на парите си, както направих. Не позволявайте на историята да ви държи да следвате вашите мечти за недвижими имоти все пак. Аз все още инвестирам в отдаване под наем и отново ще бъда отново, някой ден.

Джоузеф Хоуг е работил като анализатор на акции и икономист преди да осъзнае, че е богат, не е заместител на това, че е щастлив. Сега той управлява пет уебсайтове в личните финанси и купува ниша, прави повече пари, отколкото е направил някога на работа от 9 до 5 и обича да строи работата си от домашния бизнес.