Недвижим Имот

Как да започнем с хакването на къщата за изграждане на богатство на недвижими имоти

Как да започнем с хакването на къщата за изграждане на богатство на недвижими имоти

Средно американците, които изграждат каквото и да е богатство, го правят, като притежават собствен дом. В дългосрочен план притежаването на жилище обикновено е по-добре от отдаването под наем за цял живот. Ако обаче сте готови да "хакнете къща", притежаването на дом би могло да катапултира нетната Ви стойност веднага.

Най-общо казано, хакването на дома е изкуството да плащате наемателите за основното ви жилище. Можете да направите това, като наемете резервна спалня на Airbnb, като живеете в една част от многофамилна собственост или живеете със съквартиранти.

Например, най-добрият ми приятел купи къща с 4 спални, когато започна в колежа в Аризонаския държавен университет. Живеел в основната спалня и наемал останалите три стаи. Това споразумение покриваше всичките си разходи - затова той не само изграждаше богатство, но живееше безплатно!

Избирайки една неконвенционална основна къща (или неконвенционална жилищна ситуация), можете да се запишете за изключително ниски разходи за живот сега и за масивни разходи за парични потоци в бъдеще.

Мислиш, че хакването на хаус може да е точно за теб? Ето как започвате.

Бързо навигация Инвестиции се връщат с първични плащания надолу по главното менюЗабележете от вашия дом като инвестиционен какъвто и да е House-Hack? Hacking в къщи Math1% RuleCap RateCash Flow (Actual and Imputed) Final Thoughts

Инвестиции се връщат с първични плащания на началния дом

Много млади хора се срамуват от инвестирането в недвижими имоти, защото имате нужда от 20% до 25% авансово плащане, за да получите заем от банка. Въпреки това, когато сте домашен хакер, можете да се махнете с малко авансово плащане.

Роки от Тампа, Флорида и автор на финансовия блог 30-0, използва заем за ДВ за закупуване на първия си "хак хаус". Заемът от ВА е обезщетение за заем за ветерани и военнослужещи, които позволяват на кредитополучателите да поставят 0% на основен дом.

Тъй като Роки преминава през процеса, той плаща за няколко разходи по пътя, но в деня, в който купи къщата си, продавачът възстанови разходите. "Аз всъщност завърших с $ 300 положителни на тази борса, така че се получи много добре."

След като купи къщата, Роки се премести с двама приятели, които му плащат наем. Докато имал двама приятели, които живеели с него, Роки плащал само $ 80 на месец към ипотеката си и една трета от комуналните услуги.

Ако обмисляте хакването на дома, най-добрите сделки са заеми от типа VA и USDA, ако се квалифицирате за тях. Тези заеми имат високи такси, но те изискват 0% авансово плащане.

Кредитополучателите също могат да искат да обмислят 5% първоначална ипотека. Въпреки че ще платите PMI, докато не достигнете 20% от капитала си, той все още е по-нисък заем. FHA заеми имат високи такси за предварително финансиране и текущи годишни такси. Те позволяват авансови плащания до 3,5%, но те може би не струват цената.

Ако сте сериозно да купите първия си имот, можете да сравните лихвените проценти по ипотеките и опциите за заем на LendingTree.

Помислете за вашия дом като инвестиция

Макар че е доста лесно да се получи финансиране за основна къща, не всяка къща е еднакво "опасна". Руби Ескалана и Питър Прокай от Джаксънвил, Флорида и блогъри в Пътуване, което обичаме, закупи градска къща с три спални и две бани.

Тъй като всъщност живееха с друг съквартирант в двустаен апартамент, те почувстваха, че къщата е достатъчно голяма, за да се отдаде под наем. Въпреки това, те решиха, че като гости на Airbnb ще работят по-добре, отколкото да имат съквартирант на пълно работно време. Ескалана обяснява: "Изненадващо е много лесно да запълним къщата си с гости. Една от причините, поради които сме успешни, е местоположението. Това е в една новопоявила се област. Всички искат да се преместят тук. Хората започват да се събират тук. "

Чрез покупката на по-голяма къща в по-предпочитан квартал, Ескалана и Прокай са имали много успехи, които хакнали къщата си. Средно приходите от клиенти на Airbnb покриват 85 до 90% от ипотеката и разходите им, плюс това те приспадат някои разходи от своите данъци.

Роки имаше подобен начин на инвестиране, когато купи къщата си. Той купи къща с четири спални, за която знаеше, че може да приеме правилото "1%", където брутният наем е най-малко 1% от стойността на къщата. Той също купи къщата, знаейки, че ще я сподели със съквартиранти. Той обмисляше оформлението на общите части, колко здрави бяха вратите на спалнята и други фактори, за да се увери, че това е място, където той се чувства удобно да живее.

Ако решите да закупите дом за многофамилни къщи, трябва да сте сигурни, че къщата може да посрещне нуждите от парични потоци, ако решите да напуснете имота (да поемете нова работа или да искате друга къща).

Въпреки, че използването на съквартиранти, за да намалите разходите за живот, има много смисъл, не искате да оставате в имот, който е отрицателен за паричните потоци.

Може ли някой да се отърве от къщата?

Роки обяснява, че за много хора идеята за домашно хакерство не е финансово невъзможна; това е социално невъзможно. "Трябва да сте подготвени за някои странични очи", обяснява той. "Искам да кажа, че съм на 32 години и живея със съквартирант, но плащам толкова малко, за да живея в една къща, така че помага с финансовите ми цели. "

Прокай обяснява, че за Ескалана и себе си истинската тайна на успешното хакерство е доверието на хората и гъвкавостта. Той съветва: "Помислете за това като за добър финансов инструмент.Тя може да ви помогне да спестите много пари за вашата ипотека, която можете да прекарате някъде другаде. "

Родителите често възразяват, че отглеждането на деца прави домашното хакване невъзможно. Нашият писател Хана имаше опит от първа ръка, който доказва, че случаят не е такъв. Тя купи сегашната си къща, когато имаше малко дете. Тя купила по-специално къща на две нива със спалня и баня в мазето, за да може да я наеме, ако намери подходящия човек.

След като живее на мястото си само за една седмица, един приятел се приближи до нея, за да я отдава под наем. Беше перфектно. Той живее там с двете си деца, а наемът покрива повечето от разходите за жилище.

Ако това звучи интересно за вас, проверете как да започнете да вписвате къщата си в Airbnb.

Дом за хакерство

Ако смятате да влезете в хакването на къща като стратегия за изграждане на богатство, значи е важно парите да работят във ваша полза. По-конкретно, трябва да спестите пари, докато живеете в имота и да имате възможност да го превърнете в паричен наем, когато решите да се преместите. Вие не искате да разчитате на нарастващия дял (особено в многофамилни имоти).

По-долу са трите изчисления, които трябва да направите, преди да купите къща за хакване.

Правило 1%

Правилото 1% гласи, че даден наемен имот трябва да има брутен наем, равен на 1% от стойността на имота всеки месец. Ако даден имот е на стойност 100 000 долара, тогава той трябва да има справедлив пазарен наем от поне $ 1000 на месец. Имот на стойност 400 000 долара трябва да има справедлив пазарен наем от поне $ 4 000 на месец.

Тъй като планирате да живеете в този имот, имотът не трябва да постига правилото от 1%, като живеете в него. Вместо това трябва да оцените имота, сякаш щеше да наемете целия имот на трета страна.

В зависимост от това къде живеете, правилото 1% може да звучи невъзможно. Това е, когато има смисъл да започнете да търсите многофамилни имоти под наем. Многофамилните имоти често ви позволяват да постигнете по-високи доходи от наем от гледна точка на стойността на имота.

Ако планирате да наемете имота на Airbnb, направете консервативна оценка за заетостта и наемната цена. Не искате да приемете, че ще имате посетители 30 дни на месец, като плащате пълна цена.

Честота на плащане

Ако намерите място, което премине правилото от 1%, е време да проверите дали вашият имот има положителен нетен оперативен доход. Този номер показва колко пари можете да очаквате, след като сте изплатили ипотеката.

Причислен нетен оперативен доход

Това е изчислението на условния нетен оперативен доход:

Очакван доход от наем * (например 1000 долара на месец) = 12 000 долара годишно.
Свободни места (да речем 10%) = - 1,200 долара годишно.
Данъци за собственост = - 1,200 долара годишно.
Застраховка на имуществото = 600 долара на година.
Споделени помощни програми (ако има такива) = $ 0.
Други разходи (например HOA и т.н.) = - 2,400 щатски долара годишно.
Общо = $ 6,600 годишно.

* Използвайте очаквания доход от наем, ако не живеете в имота.

Тази собственост печели $ 6,600 годишно, преди да платите главницата и лихвата по кредита си. Ако въпросният имот струва 100 000 долара, този имот има лихва от 6,6% годишно. Това означава, че можете да спечелите максимум 6,6% (плюс увеличението на стойността на къщата) годишно, след като изплатите ипотеката.

Тъй като живеете в това звено, трябва да изчислите лихвения процент въз основа на това, че живеете в имота. Използвайте същото уравнение, но вместо очакваният приход от отдаване под наем да се основава на справедлива пазарна стойност за отдаване под наем, помислете какво точно очаквате да начислите на наемателите или съквартирантите си. Например, може да имате две съквартиранти, които плащате по 400 долара на месец. При тази ситуация приходите Ви от наем ще бъдат 800 лв. На месец или 9 600 щ.д. годишно.

Действителни нетни приходи от дейността

Очакван приход от наем * (например $ 800 на месец) = $ 9,600 годишно.
Свободни места (да речем 10%) = - 960 долара годишно.
Данъци за собственост = - 1,200 долара годишно.
Застраховка на имуществото = 600 долара на година.
Споделени помощни програми (ако има такива) = $ 0.
Други разходи (например HOA и т.н.) = - 2,400 щатски долара годишно.
Общо = $ 4,440 на година.

* На базата на очакваните наеми от съквартиранти или наематели, докато сте домашен хакер.

В този пример, по време на хакерския период, ще постигнете лихва от 4.44% на собственост от $ 100,000.

Ограничението, което трябва да постигнете, зависи от целите ви за имота. За домашни хакери бих искал да намеря таван от най-малко 3 до 4% при действителния наем. При използването на условно изчисления показател вероятно ще искате да видите поне 5%, но може да искате да търсите нещо по-близо от 7 до 8%, ако сте агресивен инвеститор.

Паричен поток (действителен и приспаден)

Ако лихвеният процент работи във ваша полза (както в примера по-горе), е време наистина да се помисли дали това е собственост за вашия хак хак. Като цяло, инвестирането в отдаване под наем на имот е свързано с паричен поток, а не с ръст на акциите, така че трябва да се съсредоточите върху спечелването на паричен месец и на месец.

Препоръчвам да изчислите тези два начина. Първо, изчислете годишния паричен поток въз основа на действителния наем, който очаквате да получи от съквартиранти или наематели. Този брой може да е отрицателен, но ще ви даде добра представа колко ще плащате за жилища. След това изчислете действителния паричен поток въз основа на наема, който бихте получили, ако не живеете в имота.

Действителен паричен поток

Реалният нетен оперативен доход (от предходния раздел) ($ 4,440), разделен на 12 = 370 $ на месец.
Месечно плащане на ипотека ($ 100,000 се финансира на 3,92% за 30 години) = - $ 473.
Общо = - $ 103 на месец.

В този пример собственикът на имота трябва да плати 103 долара за жилищните разходи (плюс техния дял от комуналните услуги).

Причислен паричен поток

Разбира се, когато се преместите от имота, имате нужда от имота, за да печелите пари за месеца и месеците. В този случай правим същото изчисление, но ние използваме приписания оперативен доход (нетния оперативен доход, ако не сте живели в имота).

Причислен нетен оперативен доход (от предходната част) (6 600 щ.д.), разделен на 12 = 550 лв. На месец.
Месечно плащане на ипотека ($ 100,000 се финансира на 3,92% за 30 години) = - $ 473.
Общо = $ 77 на месец.

Какъв тип парични потоци ви е необходим?

Тъй като наемите в района ви започват да се покачват, Вашият паричен поток бавно се покачва с тях (в повечето случаи), така че не е нужно да започнете огромно количество паричен поток. В един идеален свят, който искате причислен паричен поток от поне $ 100 на имот, но по-високи е по-добре.

Тъй като възнамерявате да "хаквате къщата" и да живеете в имота в продължение на няколко години, може би сте добре да приемете по-малък месечен паричен поток. Просто бъдете внимателни с това. Много е лесно да надценявате нетните си оперативни разходи, така че малка сума паричен поток може да бъде изядена от неочаквани разходи, включително свободните работни места или ремонтите.

Последни мисли

Хакването на дома може да бъде фантастичен начин да започнете да изграждате богатство с недвижим имот по нетрадиционен начин. Трябва обаче да се чувствате комфортно с факта, че няма да се съобразявате с "традиционните" социални норми.

Ако сте добре с нетрадиционен начин на живот, това може да бъде чудесен начин да започнете да изграждате богатство рано.

Публикувайте Коментар