Колко от заплащането на къща можеш да си позволиш? 💲💲💲

На неотдавнашна предприемаческа конференция, на която бях поканен да участвам в панела за гости, на нашия панел бе зададен наистина добър въпрос от млада студентка по ипотечни кредити. Характерът на въпроса беше следният:

Родителите ми винаги са ме посъветвали колко от едно плащане на къща мога да си позволя въз основа на процент от моята заплата. Но знам, че правилата са се променили от времето на моите родители и още повече от финансовата криза от 2008 г. насам. Какъв е приблизителният процент, който е препоръчително за ипотечното плащане на човек срещу брутния му доход?

Еха! Какъв голям въпрос. Първоначалната ми мисъл, когато за първи път чух този въпрос, беше: "Колко по-добре би било финансово, ако повече хора биха задали такива въпроси?"

Отговорът е: много, много по-добре.

Към книгите

Като не можах да си спомня точните съотношения, първото място, което знаех да проверя, бяха моите CFP® учебни материали. Все още на моята книжарница за такива ситуации, аз се насочих към главата "Паричен поток и управление на дълга", за да намеря моя отговор. В моето учебно ръководство тя се отнася до най-често използваното съотношение за управление на дълга като "потребителско съотношение". Това е съотношението на месечните плащания на потребителски дългове към месечния нетен (или след данъци) доход. В този случай потребителският дълг се отнася до всичко, различно от домашното ви плащане.

Моля обърнете внимание: Общо правило в света на финансовото планиране е, че това съотношение не трябва да надвишава 20%.

В допълнение към съотношението на потребителския дълг може да се използва друго съотношение, за да се определи доколко финансово стабилно е домакинството. Това съотношение включва целия дълг, включително жилищния ви дълг, като процент от общия ви дълг. Ето процентите, които тези съотношения не трябва да надвишават:

28% от брутния месечен доход за жилищни разходи, като наем или месечно плащане на ипотека на физическо лице, включително плащания по главници и лихви по ипотеката, имуществени данъци и застрахователна премия (PITI)
36% от брутния доход за общия дълг, включително разходите и потребителския дълг.

Напомняме, че не бива да надвишавате тези проценти.

Пример за съотношение на потребителския дълг (Това е примерна тестова задача от CFP® изпита):

Джон прави 80 000 долара годишно като инженер. Понастоящем той спестява 10% в плана си за 401 000 компании. Той живее в скромен дом, където месечното му ипотечно плащане е $ 1,500 и това включва данъци и застраховки. Въз основа на това, каква е съотношението на дохода на Джон, посветен на жилищните разходи?

Не забравяйте, че съотношението включва "брутен доход", така че фактът, че той отлага $ 8,000 в своите 401k, е без значение. В неговия случай коефициентът на жилищно настаняване е 22,5% ($ 1,500 разделен на $ 6,666 - месечния му доход).

Добре, сега, когато имахме прилична представа какво смятат финансовите специалисти за подходящ процент от ипотечното Ви плащане до брутния Ви доход, мислех, че би било добре да получите мнение от различна гледна точка.

Свържете се с банкера

Свързах се с банкера си, който ни помогна да се подготвим за необходимите стъпки за финансиране, за да изградим първия си дом. Джон Стрейтър, с Националната народна банка, е бил в ипотечната индустрия повече от 25 години, затова знаех, че може да хвърли светлина върху начина, по който се развива индустрията през годините.

Преди да започне, тук са някои от по-често срещаните термини и техните определения в индустрията:

PITI - главница / лихва / данъци / застраховка
PTI - изплащане на доходи
МОТИ - месечни задължения, включително данъци и застраховки (застраховка "Жилищни рискове" и собственици)
DTI - дълг към дохода
Съотношението PIT и съотношението PTI са едни и същи и също така се наричат "съотношение на предния край".

Съотношението MOTI и съотношението DTI са едни и същи и често се наричат "съотношение отзад". Те са взаимозаменяеми, зависи само с кого говорите, кой лингво те използват. Който и да говорите, ще използва или PITI и MOTI заедно, или PTI и DTI заедно, или предния и задния край заедно, тъй като те обсъждат тези съотношения, Много рядко няма да ги използват в една от тези три групи.

Ясен като кал? Добър 🙂 За нашата дискусия ще използвам PTI (Payment to Income) и DTI (Дълг към доход).

Развитие на ипотечните съотношения

Сигурен съм, че съотношенията са се развили, като се започне с много по-ниски стойности, но като референтна точка бях в ипотечния бизнес от 1985 г. насам и това е мястото, където дискусията ми ще започне.

При подписване на ипотечни заеми преди 25 години съотношенията, които използвахме, бяха 25% PTI (плащане към дохода) и 35% DTI (дълг към дохода). Кредитите бяха записани ръчно от длъжностното лице по кредита и обикновено бяха одобрени от комбинация от двама кредитни служители или комисия за заем. В много рядко разрешение съотношението е превишено, но имаше системи, за да се правят изключения. Някъде в края на 80-те и началото на 90-те съотношенията се увеличиха до 28% PTI и 36% DTI за конвенционални заеми и Gov't заеми (FHA, VA, USDA-RD) бяха 29% PTI и 41% DTI PITI - MOTI езика). Официално, при ръчно кредитирани заеми, тези два набора от съотношения (28/36 и 29/41) все още съществуват.

90-та експлозия

Експлозията започва от началото на 90-те години, когато резултатите от FICO станаха преобладаващи в индустрията и се развиха три големи национални кредитни бюра (често наричани хранилища). Преди това банка би поискала отчет за жилищния ипотечен кредит (RMCR) от една местна агенция за кредитни услуги ,

Местната агенция за кредитни услуги обикновено би била обвързана само с един от националните хранилища. Например, в продължение на много години имахме местна агенция, разположена в връх Върнън, която е свързана с филиала на Trans Юнион в Сейнт Луис. Повечето кредитори в Южен Илинойс са използвали тази услуга, така че почти всички в нашата област са използвали докладите на Trans Union.

С увеличаването на възрастта на компютрите и настъпилите резултати от FICO всички малки регионални агенции за кредитни услуги се затвориха, защото банките получиха кредитна информация чрез изтегляне на компютър от един от основните хранилища (TransUnion, Equifax и Experian).

В много кратки срокове хранилищата започнаха да предлагат доклад "три сливания", което означава, че те свързват компютъра си и обединяват информацията на клиента и го съобщават в един кратък доклад, а не в три различни доклада. Така че до средата на 90-те години, подзаконовите актове на вторичния пазар започнаха да изискват отчет "тройка", за да има пълна представа за кредитната история на заемополучателя.

Не забравяйте Фреди и Фани

Всичко това води до средата на края на 90-те години, когато Фреди Мак и Фани Мей разработиха компютърни модели за подписване, наречени "Автоматизирани системи за подписване" или AUS. Фреди Мак е нарекъл "Loan Prospector" (LP), а Fannie Mae нарича "Desktop Underwriter" (DU).

Тези системи са в състояние да оценяват клиентите на базата на кредитния рейтинг, кредитната история, сумата на кредитите, ограниченията на кредитните карти спрямо балансите на кредитните карти, съотношението между заем и стойност, съотношението PTI и съотношението DTI.

До този момент точните модели за оценяване както за кредитни резултати, така и за AUS са собственост на тайните и като кредитори можем само да отгатнем какви са някои от големите фактори, които влизат в тези модели. Казват ни, че моделите съдържат няколко фактора, но онези, които споменах, са очевидни. С тези модели AUS кредитополучателят бе вкаран като формалностите поt или a Внимание.

Приемам, че ако цялата информация беше потвърдена, клиентът бе одобрен за продажба на Fannie и Freddie. Вниманието изисква ръчно записано заемане, използвайки старите стандарти за поемане на облигации със съотношения 28/36. С появата на AUS, Fannie и Freddie позволиха на моделите си да разширят съотношенията си с 33% PTI и 40% DTI.

Само за няколко години Fannie / Freddie не успя да изглади моделите си въз основа на достъп до статистическата информация, която те и кредитните бюра са получили относно вероятността от неизпълнение, като комбинира информация за кредитни рейтинги с информация от AUS. Така че много скоро успяхме да запишем кредитополучателите, използвайки AUS, с съотношения 33/45, а след това съотношения 35/49.

Внимавайте: Тук идва подтиска

До началото на 2000 г. кредиторите, които не отговарят на изискванията, или това, което наричаме "подлицензи", избухнаха. Използвайки собствени собствени модели на AUS (наричани Desktop Originator, "DO") видяхме, че индустрията започва да игнорира съотношението PTI и съотношението DTI се е увеличило до 55%.

Подкрепящите кредитори биха одобрили кредитополучатели с коефициент на ДТИ, който да достигне 60-70%.

Не след дълго, мисля, че през 2003 г. Фани и Фреди бяха толкова уверени в своите AUS модели, че започнаха процеса на "отмяна на съотношението". Ако техният модел AUS вкара клиента като Accept, бихте могли да пренебрегнете съотношенията PTI и DTI.

Техните твърдения са, че LP & DU са взели предвид съотношението на клиентите заедно с другите фактори при определяне на вероятността от неизпълнение. Така че имате клиенти с висок кредит и големи акции, които на теория биха могли да бъдат одобрени със 100% DTI. По този начин се отваря вратата за всички "без доходи - без активи" заеми и за "декларираните доходи" заеми.

Тук идва балончето

До 2007 г. балонът за жилищно строителство започна да изтича и въпреки че продължавахме да работим с отменения от съотношението, може да видите, че моделите AUS започват да затягат съотношението DTI и рядко ще получат Accept над 55%. През 2008 г. всички знаем, че бумът на жилищните балони се е разпаднал, пазарът се е задържал, а тъй като пазарът се е влошавал всеки месец, Fannie & Freddie настройваха модели AUS почти ежемесечно. В много кратък срок видяхме съотношението DTI да бъде намалено до 49%, а след това 45%.

Дългови съотношения за съвременния ден

Днес имаме много различни съотношения, от които да живеем. Стандартът за ръчно поемане е 28% PTI и 36% DTI за конвенционални заеми и 29% / 41% за държавни заеми.

Забележка на редактора: Смятам, че е смешно, че съотношенията са прибягнали до оригиналните съотношения, които се съдържат в моите CFP® ръководства за проучване.

За подписването на AUS, PTI все още се отменя, ако получим Accept в нашия AUS профил. За кредитополучателите с висок кредитен рейтинг и 20% или повече собствен капитал допустимият ДТИ може да достигне 49%. За консолидиращи рефинансирания или за рефинансиране на изплащане, максималният допустим DTI е 45%. За кредитополучатели с по-малко от 20% капитал, който изисква PMI, максималната допустима стойност е 42%, но в случаите, когато кредитният рейтинг е над 740, дружеството със ЗПП може да даде отказ и да позволи до 45%.

Това ви дава моята история от 25 години в ипотечната индустрия. Ако разбирате всичко това, тогава има някои ипотечни компании, които биха искали да ви наемат. Виждал съм повече промени през последните две години, които съм виждал през десетилетието преди 2008 г. С компютрите, които все още събират статистическите данни за вероятността кредитополучателите да изпаднат в неплатежоспособност, ще продължим да виждаме развитието на отрасъла.

+++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++++

Искам да благодаря на Джон за споделянето на опита му от ипотечната индустрия през последните две десетилетия. Мисля, че най-голямото изкарване от това е просто: живейте в рамките на вашите средства, Само защото имате право да заемате повече, не означава, че трябва. Това е мястото, където трябва да влезе в действие здрав разум. Повярвайте си, преди да вземете ипотечно плащане, което може да ви изтрие.