Как да добавите недвижим имот към инвестиционното си портфолио

Това е гост-пост от Брандън Търнър от BiggerPockets.com

Има много начини да се оттеглите богатите.

Акции, взаимни фондове, строителни бизнеси и много други "инвестиционни средства", които можете да предприемете, за да стигнете до релаксиращо и богато пенсиониране.

Въпреки това, докато повечето специалисти разбират, че спестявате голяма част от заплатата си и като го инвестира в фондовия пазар може да ви помогне да стигнете дотам, много хора не разбират как да добавят недвижими имоти в това портфолио, без да изчерпват уморен, зает хазяин с повече проблеми от времето.

Поради тази причина искам да споделя мислите си днес с вас, как можете добавете недвижими имоти, които инвестират във вашето портфолио да ускорите спестяванията си, да добавите към нетната си стойност и да се оттеглите с по-голям инвестиционен портфейл.

Основи на инвестирането в недвижими имоти

Преди да се гмурнете прекалено дълбоко в "спецификата" на инвестирането в недвижими имоти, позволете ми бързо да ви дам кратко преразглеждане на това, как хората правят пари в недвижимите имоти.

В най-основния смисъл повечето инвеститори купуват имоти, търсещи две неща:

• Паричен поток - допълнителния доход, останал след изплащането на всички разходи;
• признателност - капитала, изграден като стойността на имота се увеличава и / или заема се изплаща.

Очевидно има други интереси, като например данъчни облекчения, търсещи алтернативи на инвестирането на фондовия пазар, или лични нужди (като грижа за възрастен родител), но основният, паричният поток и възнаграждението са двата движещи сили зад добра инвестиция в недвижими имоти. Някои инвеститори се съсредоточават по-силно върху постигането на максимален паричен поток, докато други се стремят основно към поскъпване.

Докато двата термина не винаги са в противоречие помежду си, обикновено ще откриете, че имотите с по-голям паричен поток имат по-малък шанс за поскъпване, тъй като те се намират в по-интензивно управляващи места, които не се увеличават толкова бързо.

По този начин, като потенциален инвеститор, видът инвестиции в недвижими имоти, които се стремите да влезете, ще зависи в голяма степен от стратегията, личността и сроковете.

Лично аз вярвам в закупуването на базата на солета за паричния поток, но изкупуването в области, където е възможно поскъпването.

Не искам имот, в който да се притеснявам, че ще се застрелям само за шофиране - но за мен е важно да правя стабилна възвръщаемост на инвестициите всеки месец.

В крайна сметка вида на инвестициите, които получавате, зависи от вас - но силно препоръчвам (поне в началото) да планирате паричен поток и да повишите "черешката върху тортата". По този начин вие осигурявате печеливша инвестиция с минимален риск.

Видове инвестиции в недвижими имоти:

Сигурен съм, че познавате някого, който притежава или може би вече притежавате едно семейство под наем. Страхотен! Не бъркайте обаче идеята да притежавате еднофамилна къща като единственият играч в инвестиционното пространство за недвижими имоти. Всъщност има много различни пътища, които можете да използвате, за да инвестирате в недвижими имоти, с различна степен на трудност, риск, награда и изисквания за времето.

И не забравяйте, че почти всеки вариант тук може да бъде закупен като нормален списък, a къса продажба , или a възбрана.

Нека да разгледаме някои от тях сега:

Еднофамилни къщи

Както споменахме по-горе, това е най-често срещаният тип недвижими имоти, с който повечето хора са запознати. Еднофамилните къщи са хубави, защото са лесни за закупуване, лесни за продажба, лесни за финансиране и лесни за отдаване под наем. Винаги има нужда хората да живеят някъде, така че еднофамилните домове могат да осигурят сигурност и прилични възможности за благодарност.

Въпреки това, еднофамилните жилища също не винаги осигуряват най-голяма възвращаемост на инвестициите (поскъпване срещу паричен поток), могат лесно да бъдат унищожени от лошите наематели, а с нарастващата конкуренция на пазара на недвижими имоти те трудно могат да намерят свойства, вашите критерии.

Малки многофамилни свойства

Тези свойства биха включвали дуплекси, триплекси или 4 плексели и се намират в почти всяка общност в Америка - макар и много по-силно в някои квартали спрямо други.

Тези имоти имат полза от това, че са лесни за закупуване, финансиране и продажба като еднофамилни имоти, но с по-малко конкуренция (повечето купувачи на жилища не търсят този тип) и икономията от мащаба, която идва с повече от една единица ,

Тези имоти могат да бъдат по-"управленски интензивни" от еднофамилни жилища, но ако са купени правилно, могат да осигурят добър паричен поток и стабилна възвращаемост на инвестициите.

Големи многофамилни свойства

Това са големите жилищни комплекси, които виждате, вариращи от 5 единици до стотици. Тези имоти се финансират чрез изцяло различно банково отделение (по-скоро търговско, отколкото жилищно кредитиране) и могат да изискват високи авансови плащания, по-къси срокове и по-високи лихвени проценти.

Тези имоти обикновено се управляват от професионален мениджър на имоти (или мениджър на живо, какъвто е случаят с моя апартамент с 24 блока), което осигурява по-голяма инвестиция.

Търговски инвестиции

Търговските имоти са били от търговски центрове, магазини, ресторанти и др. С подобно финансиране за големи многофамилни имоти, 20-40% са типичните изисквания за авансово плащане и отново, търговският отдел е този, с когото искате да говорите в банката.

Търговските имоти имат предимството на дългосрочни договори за наем, но свободните места често могат да варират от месеци до години.

Tax Liens

Когато собственикът на недвижимо имущество откаже да плати данъците си, общината може да постави залог върху имота, да продаде тази залог на инвеститор, а след това инвеститорът може да получи лихва върху дължимите пари. Тази система наистина може да бъде метод "без тоалетна" за инвестиране в недвижими имоти, но ученето как да се намери правилният вид данъчни залози може да бъде изкуство сама по себе си.

бележки

Друг метод за инвестиране, без да е "собственик" - бележка за недвижими имоти се създава, когато кредитор финансира сделка с недвижими имоти и получава лихва от този заем. Тези бележки могат да се правят, купуват или продават точно като недвижим имот.

Този вид инвестиране може да бъде почти изцяло "пасивен", но може да поеме риска кредитополучателят да не изпълнява задълженията си по заема, което изисква скъпоструващо блокиране.

Купуването и продажбата на ипотечни бележки е много подобно на инвестирането в заем от тип peer-to-peer с компании, които харесват Кредитен клуб и Успее.

Ливъридж в инвестирането в недвижими имоти

За да стимулираме или да не използваме ливъридж, това е въпросът.

Инвестирането в недвижими имоти предлага уникално предимство пред повечето други видове инвестиции - и това е силата на лоста. Разбира се, с акции можете да си купите маржин и да добавите известна ливъридж там, но само недвижимите имоти ви позволяват да купувате с малко 20% надолу (10% при някои програми и 3,5% ако планирате да живеете в имота).

Това означава, че имате възможност да получите 100% от цената, но само трябва да платите 20% от имота. Това обаче означава също, че имате възможност да загубите 100% от спада в стойността, ако цените паднат, като напълно изтриете авансовото си плащане.

Остава голям дебат в личната финансова общност, дали използването на дълга като ливъридж, като например намаляване с 20% надолу и финансиране на останалата част от инвестиционен имот, е добра идея или не. Поддръжниците на "интелигентния дълг" гледат на математиката и посочват, че ако можете да заемате, да речем 5% и да направите 15% - излизате напред. Освен това, като използвате парите си и откриете невероятна сделка, която осигурява добър паричен поток - възвръщаемостта на инвестициите може да бъде огромна.

Обаче опонентите на дълга и ливъридж погледнат на проблема с дълга върху повечето потребители и посочват, че както казва Дейв Рамзи, "100% от възбрани миналата година се случиха на хора с ипотека".

Изборът да използвате или не ливъридж е строго личен и да решите нещо между вас, вашето семейство и вашата лична финансова позиция. Независимо дали решите да използвате дълг или не, ви препоръчвам да научите всичко, което можете да направите за инвестиционния си авеню, преди да потънете в пари - за да увеличите максимално шансовете си за успех и печалба.

Изготвяне на вашия план

След като откриете конкретната си инвестиционна ниша за недвижими имоти и сте решили как планирате да финансирате сделката си, следващата стъпка е да направите план. Както обикновено казвам, не карате от Канада до Перу, знаейки само, че е на юг - имате нужда от пътна карта, план. Картата ви държи на правилния път, далеч от мъртвите краища и ви помага лесно да видите къде е следващата спирка.

Когато избирате да инвестирате в недвижим имот, да имате план също е важно. Трябва да решите конкретния вид инвестиции в недвижими имоти, които искате да следвате (както споменахме по-горе) и как планирате да финансирате тази инвестиция (посочено по-горе). След това е важно в плана си да определите финансовите си изисквания за тази инвестиция както и.

Изчисление, което обичам да използвам при разследване на потенциална инвестиция в недвижими имоти, е известно като "правило 50%". Това правило гласи, че за всяка инвестиция в недвижими имоти разходите обикновено ще бъдат около 50% от общия доход, без да се включва плащането на дълга. Това означава, че ако 4-плексът ще донесе $ 2,000 на месец в дохода, можете да приемете, че $ 1000 на месец ще излязат на разходите, като ви оставят $ 1000 като паричен поток (ако не е взета ипотека) или да платите ипотеката. Ако плащането на дълга ви е 600 лв. На месец, в този момент можете разумно да очаквате 400 лв. На паричен поток.

Използвайки това правило (и не забравяйте, това е просто правило на палеца, а не евангелска истина, затова не забравяйте винаги да показвате точните числа на конкретна собственост, която анализирате), можете да разберете възвръщаемостта на инвестициите и да решите дали имотът си заслужава да бъде преследван. В горния пример, ако бях платила 20 000 долара за авансово плащане на имота, който доставяше $ 400 на месец в паричен поток ($ 4800 на година), щеше да гледам на 24% парична възвръщаемост на инвестицията от тази собственост , като не включва бъдеща печалба от поскъпването.

Чрез определянето на финансовите си критерии можете бързо да пресетите 90% от офертите за недвижими имоти, които не са добри сделки, и да се съсредоточите единствено върху тези, които ще ви осигурят вида инвестиционна възвръщаемост, която търсите.

Самоуправление срещу управление на имоти

И накрая, ще трябва да решите дали искате да управлявате имота си сами.

Ако искате да купите един семеен дом в даден момент и да имате достатъчно свободно време, не е много трудно да го направите. Въпреки това, ако планирате да закупите няколко имота и да увеличите инвестиционното си портфолио - или просто нямате много време, не забравяйте да планирате да имате добро управление на собствеността и съответния бюджет.

Имайте предвид, че повечето имоти, които закупих, са банкови репо сделки, които купих след като собственикът загуби собствеността си в банката.Това доказва, че не винаги е лесно да бъдеш наемодател и е лесно да влезеш над главата си. Освен ако нямате търпение да се справяте с трудните ситуации на наемателя и знанията, за да се справите правилно с тези ситуации, бих препоръчал да получите квалифициран мениджър на имоти.

Ако планирате да управлявате себе си, уверете се, че правилно излагате под внимание своите наематели, като признавате, че е по-добре да изчакате подходящия наемател, отколкото да поставите лош наемател, който по-късно ще предизвика огромни финансови проблеми. За повече информация относно скрининга на наемателите, не забравяйте да проверите втората по-дълга публикация, която съм писал, "Проверка на наемателите: Крайното ръководство".

Къде да тръгваме оттук

Независимо от какъв тип инвестиции в недвижими имоти възнамерявате да влезете, силно ви препоръчвам да проучите всичко, което можете да бъдете добър инвеститор, преди да отпуснете пари в него. Инвестирането в недвижимо имущество не е толкова пасивно, колкото другите инвестиционни инструменти, но възвръщаемостта може да отнеме най-много други инвестиции от водата, когато се направи правилно и когато имате солиден план и инвестирате с интелигентност. Паричният поток, който получавате от вашите имоти, може бързо да добавите хиляди към вашата спестовна сметка, без да се налага да работите за деня работа за нея. Това може да ви помогне да се оттеглите по-бързо или поне да се оттеглите с повече доходи, повече активи и повече опит.

Има много книги, подкасти, форуми, блогове, клубове за недвижими имоти и други източници на добро образование там, и повечето от тях са безплатни. Информацията е демократизирана, затова се възползвайте от големите ресурси онлайн. Не е нужно да ставате експерт, но след като изберете специфичния си инвестиционен път за недвижими имоти - най-малкото да се запознаете с тази конкретна ниша. Включете, задайте въпроси (например в секциите с коментари по-долу епични постове като този ... намек за намек ...) и се запознайте с някои местни инвеститори, които могат да ви помогнат да стигнете от мястото, където сте сега до мястото, където искате да сте.

Твоето пенсиониране е твое, за да направиш това, което искаш. Не се страхувайте да добавите ново превозно средство към портфейла си и се надявайте, че съм направил случай, че недвижимите имоти трябва да бъдат това превозно средство.

Посочете коментарите по-долу, ако инвестирате в недвижими имоти - защо или защо не - и каквито и да било други въпроси или коментари, които може да имате.

Брандън Търнър (G +) е активен инвеститор в недвижими имоти и старши редактор в BiggerPockets.com - социалната мрежа, инвестираща в недвижими имоти. Брандън се радва да пише епични дълги публикации в блоговете, като например прегледа на Rocket Lawyer.com или популярната безплатна електронна книга The Ultimate Beginner's Guide to Real Estate Investing.