Как да се превърне в магнат за недвижими имоти само с $ 10,000

Недвижимите имоти традиционно са били един от най-търсените инвестиционни средства за пасивния си потенциал за доходност, поскъпване, положителен паричен поток и намаляване на данъците.

Инвестициите в недвижими имоти обаче също се разглеждат като една от най-трудните инвестиции, които трябва да започнат поради високия риск и високите първоначални разходи, които трябва да започнат. Искам да наруша този мит и да ви покажа точните стъпки, които предприемам, за да стана мажоретка за недвижими имоти с ниски първоначални разходи.

Първата покупка

Първата ви покупка на недвижими имоти винаги ще бъде най-трудната. Докато излагам плана си, ще видите, че всяка следваща стъпка от първата и всяка следваща покупка става по-лесно, тъй като вашият паричен поток се подобрява и вие усъвършенствате системите си. Но получаването на първото парче недвижимо имущество може да бъде трудно. Моето предложение е да започнете с един скромен еднофамилен дом и да живеете в него, докато агресивно плащате ипотеката.

Например, закупувате къща с 3 спални, 2 бани, 1600 квадратни метра в приличен район на града си за $ 100,000 (Не се смейвайте, това се случва в много области на окръга). Използвате кредитор като новата ипотечна програма No PMI на Bank of America или SoFi и сключвате ипотека с 10% авансово плащане, уважаван 4% лихвен процент и без PMI. С данъци и застраховка включена, ще дължите $ 541 на месец. Сега започва забавлението.

След като поемете собствеността върху този дом и се премествате, за да го направите "Собственик окупиран", ще започнете да изплащате ипотеката си колкото е възможно повече. Използвайте чековете за възстановяване на данъци, бонусите, доходите от страна на бизнеса и т.н., за да намалите ипотечния баланс възможно най-ниско.

Вашата цел е да платите ипотеката надолу, така че да достигнете максимален размер на кредита 70% (LTV). Това означава, че ако къщата е оценена на 100 000 долара, ще дължите само 70 000 долара на дома, като ви дава 70% съотношение между заем и стойност. Какво означава това за вас, и още по-важно за банката, която Ви предлага финансиране, е, че сега можете да се възползвате от рефинансиране на изплащане.

След като достигнете своя 70% LTV, можете да рефинансирате дома си обратно на първоначалната 90% LTV и да "извадите" собствения си капитал, което означава, че ще се отдръпнете от рефинанса с чек в размер на 20 000 долара. Вашето месечно плащане няма да се промени и може да бъде дори по-ниско, ако можете да си осигурите по-добър лихвен процент.

Втора и трета покупка

С вашите $ 20,000 пари в брой имате няколко възможности. Ако не ви харесва къщата, в която понастоящем живеете, можете да копирате стъпка 1, да се преместите в нова къща и да наемете тази, която вече притежавате. Или можете да продължите да живеете в съществуващия дом, който притежавате, и да купите 2 нови жилища под наем. За да получите бърза крачка да станете мажорет за недвижими имоти, нека да проучим възможността да останем в съществуващия дом и да закупим два нови еднофамилни къщи като наеми.

Ако се стремим да закупим домове, подобни на нашия пример по-горе, 20 000 щ.д. ще ни позволят да закупим две еднофамилни жилища, всяка от които с месечно плащане от $ 541. Но сега, когато тези домове ще бъдат третирани като инвестиция, данъчната ставка се увеличава до 6%, така че месечното Ви плащане ще скочи на 600 лв. Всяка.

Красотата на този модел е, че сега можете да наемете и двата домове, като средните цени на наемите в повечето райони възлизат на $ 1,100. Това ви дава положителен паричен поток от $ 500 всеки месец на къща. Разбира се, ще искате да спестите част от този доход, за да изградите фонд за спешни случаи за всяка къща, но след като спестите 5 000 долара на къща в фонд за извънредни ситуации, ще имате допълнителни $ 1,000 на месец в положителен паричен поток, който можете да използвате да натрупате авансово плащане за следващия дом.

Пътят на могъла

Можете да видите къде се е насочил този път. Сега, когато имате два домове, генериращи положителни парични потоци, просто трябва да изчакате, докато изградите достатъчно пари за следващото авансово плащане. Купете къща номер 4, спестете първоначалния фонд за спешна помощ и скоро ще увеличите месечния положителен паричен поток до $ 1500.

С всяка допълнителна къща, която купувате, ще намалите времето, което ще ви отнеме, за да спестите авансово плащане за следващия си дом. С 10 отдадени под наем жилища, всеки от които генерира $ 500 месечен положителен паричен поток, можете да спестите $ 10,000 за авансово плащане на всеки 2 месеца, което ви позволява да закупите разумно 6 нови жилища годишно. На този етап небето е границата, но ще трябва да сте сигурни, че ще започнете да изграждате вашия екип, за да ви помогне в нарастващата Ви империя.

Изграждане на екипа и осигуряване на вашето бъдеще

Управлението на домовете за отдаване под наем от само себе си изисква много търпение, чувство на неудовлетвореност, ръчен труд и стрес. Това обаче може да се направи, ако сте готови да поставите необходимото време и енергия. Въпреки това, след като сте придобили 5 жилища под наем, времето, необходимо за управление на вашите имоти, ще бъде извън това, за което сте способни поотделно. На този етап, за да увеличите бизнеса си, ще трябва да започнете да сглобите вашия екип.

Първият логичен член на екипа ви е мениджър на имоти. Можете да наемете този човек или да наемете агенция, която да го управлява за вас. Повечето мениджъри на имоти ще вземат процент от брутния наем, така че ще трябва да ги включите в месечните си данни за паричния поток. Но те обикновено плащат за себе си, тъй като мениджърът на имотите ще управлява лизинга и маркетинга на Вашия имот, наема на колекция, полеви телефонни обаждания от наематели и график ремонти и спешни случаи.

Вторият член на екипа ви е доставчик или лицензиран изпълнител.Всички жилища ще се разрушат и в зависимост от наемателите, на които сте настанени, може да има повече щети, отколкото не. Вашият занаятчия или лицензиран изпълнител ще може да се справи с всички ремонти и да гарантира, че вашите активи са защитени и добре поддържани, така че да могат да генерират доходи за идните години. След като достигнете определено ниво в бизнеса си, ще искате да сключите договор с адвокат и счетоводител, които да ви помогнат да управлявате бизнеса си.

Алтернативи на традиционния път на недвижимите имоти

Едно от последните допълнения към притежаването на отдаване под наем на имоти или недвижими имоти е crowdfunding и съсобственост. Предмета е просто - какво ще стане, ако можете да инвестирате само $ 1,000 или $ 5,000 в един имот и да си обедините парите заедно с 10 или 20 души, за да го направите? Това е направено така от години в реалния свят, но интернет просто е направил нещата много по-лесни.

Това се нарича crowdfunding на недвижима собственост и работи много подобно на връщането на връстници. Можете да обедините парите си с други инвеститори, да купите имот и да се радвате на ползите (доходи и възнаграждения). Има няколко платформи, които правят това. Нашите фаворити са:

• RealtyShares:RealtyShares предлага един от най-големите селекции на недвижими имоти онлайн - от жилищни до търговски, дори и смесени сгради. Те не начисляват таксите си на инвеститорите, вместо това поставят тази тежест върху притежателите на имоти. Инвеститорите могат да започнат да виждат възвръщаемост само няколко седмици след финансирането на проекта.Ние сме партньори с Realtyshares и те дават на читателите на College Investor a$100 бонус, когато направите първата си инвестиция с промоционален кодпартньор100.
• FundRise: FundRise има комбинация от търговски и жилищни недвижими имоти. Минималната им инвестиция е $ 1,000. Освен това Fundrise е отворен за всеки инвеститор, независимо от нетната стойност - нещо, което ги отличава от останалата част от бранша.

Ако търсите други опции, ние сравняваме всички големи платформи за недвижими имоти crowdfunding тук: Top Crowdfunding компании за недвижими имоти.

Долната линия е, че бъдещето е ярко за инвестиране в недвижими имоти. Хората винаги ще имат нужда от място за живеене и навсякъде, където има нужда, има възможност за приключенския предприемач!

Помислили ли сте някога за инвестиране в недвижими имоти?