Как инвестирането в Crowdfunded Real Estate оказва влияние върху Вашите данъци

Crowdfunding недвижими имоти е придобил широко обжалване през последните няколко години. Опитът и неопитен вид са всички, които гмуркат в тази уникална възможност да инвестират в недвижими имоти.

Какви са данъчните последици от инвестирането в купуване на недвижими имоти? Дали е облаган като склад? CD? Бизнес?

Разгръщането на облагането с данък на купуването на недвижима собственост може да стане сложно в зависимост от вида на инвестицията.

В тази статия разглеждаме няколко различни сценария, които ви помагат да се справите с това, как се облагат купувачите на инвестиции в недвижими имоти.

Инвестиционни структури

Нека първо разгледаме няколко от различните структури и видове инвеститори, които се срещат често в инвестициите в недвижими имоти.

Съществуват два вида инвеститори в инвестиции в недвижими имоти с обем: акредитирани и неакредитирани.

Акредитиран инвеститор има повече възможности да инвестира от неакредитиран инвеститор, но носи и повече рискове. SEC Правило 501 от Правило Г определя акредитирания инвеститор.

Тези инвеститори имат годишен доход от най-малко 200 000 долара за предходните две години и нетна стойност над 1 милион долара.

Някои купувачи на недвижими имоти могат да инвестират само в акредитираните инвеститори.

Проекти, на които често инвестира акредитиран инвеститор, се наричат ​​проекти за дялово участие. Това означава, че инвеститорът всъщност става партньор в компания, която често е LLC (Limited Liability Company) или LP (Limited Partner).

След това LLC ще инвестира в конкретни проекти за недвижими имоти.

Печалбите и загубите от LLC преминават към инвеститорите. Поради този поток, LLC не плаща никакви данъци. Вместо това инвеститорите плащат данъци.

Другата обща форма на купуване на недвижими имоти е чрез дълг. За този тип инвестиции не е необходимо инвеститорите да бъдат акредитирани и да не притежават собствен капитал в дадена компания. При инвестиране в дълг инвеститорите получават лихва.

Повечето структури на дълга позволяват на инвеститорите да купуват акции във фонд, понякога наричан eREIT. В този сценарий е подобно да се инвестира в запас или компактдиск.

Данъчно отражение на структурата на бизнеса / сделката

Неакредитираните инвеститори, които купуват акции на фонд, имат най-просто данъчно въздействие.

Те получават 1099-INT от дружеството за недвижими имоти crowdfunding, с което инвестират, и се облагат с обичайната ставка на корпоративния данък.

Ако инвеститорът е инвестиран в няколко фонда, инвестициите могат да бъдат обобщени в един 1099-INT, вместо да получават индивидуален 1099-INT за всеки фонд.

За инвеститорите, които инвестират в капиталови инвестиции, нещата се усложняват. Тези инвеститори ще получат данъчна форма K1. К1 е за доходи чрез бизнес партньорства.

Пол Сундин, CPA и данъчен стратег, разработен в интервю за RealtyShares.com относно връзката между LLC и K1, "... в структура, където LLC, извинете ме, RealtyShares инвестират в RealtyShares LLC, което от своя страна инвестирайки в спонсорство или спонсорска сделка, това ще бъде партньорска възвращаемост на групата RealtyShares и точно там K-1 ще излезе от тази конкретна сделка и ще се влее в данъчните атрибути на отделните инвеститори. "

Инвеститорите в капитала могат също да получават приходи от лихви и / или капиталови печалби. Приходите от лихви могат да бъдат обикновени доходи, както вече споменахме.

Капиталовите печалби от инвестиции, държани повече от една година, се считат за дългосрочни и се облагат с по-благоприятна ставка от 15% или 20%.

Някои хора вярват, че не могат да претендират за загуба от своя К1. Това не е съвсем вярно. Пасивните загуби на K1 могат да компенсират само пасивните приходи. Не инвестиционни приходи. Пасивните загуби могат да бъдат пренесени към следващата година.

Капиталови сделки, които имат тримесечни разпределения (паричен поток), могат да се облагат като приход. При покупка и задържане на инвестиции (дългосрочно) паричният поток може да бъде компенсиран от амортизация и други приспадания, които могат да доведат до загуба.

В края на дългосрочната инвестиция, обикновено при продажбата на имота, печалбите или загубите от потока от имоти се прехвърлят на инвеститорите на K1.

Федерални срещу държавни данъци

За капиталовите инвеститори те могат да попаднат под държавна връзка, което може да не е тяхната държава на пребиваване. Това може да варира според държавата. Ако държавата прилага този проблем, инвеститорите ще трябва да подадат декларация с тази държава.

Държавата-членка на инвеститора често ще предостави кредит или разпределение в този случай.

За държави, които нямат данък върху доходите, може да има изискване за подаване на обявление.

заключение

Както можете да видите, може да има много от това, което отива в данъчните последици от crowdfunding инвестиции в недвижими имоти, особено за капиталови инвестиции, където инвеститорите получават K1s.

Неакредитираните инвеститори, които инвестират във фондове, имат най-лесния данъчен сценарий.

Те получават 1099-INT и плащат обикновени данъци върху дохода. Това не е много по-различно от получаването на 1099-INT за приходи от лихви на компактдиск.

Разбира се, данъчното положение на всеки е различно. Най-добре е да работите с CPA, за да разберете по-добре своя уникален данъчен сценарий и въздействието, което crowdfunding върху недвижимите имоти ще има върху него.

Инвестирате ли в купувачите на недвижими имоти или бихте ли помислили някога?