Мисли за отдаване под наем на вашия дом? 15 съвета за увеличаване на доходите си

Един от най-големите канализационни приходи за наемодателя е разходите. Притежаването на имоти под наем никога не е толкова лесно, колкото закупуването на имот, намирането на наемател и чакането на големите мазнини да се търкалят, а познатите наемодатели знаят това.

"След закупуването на имот, нейната възвръщаемост на инвестициите най-вече се свежда до минимизиране на загубите", казва Брайън Дейвис, инвеститор в недвижими имоти с 15 наеми и съосновател на блог за недвижими имоти SparkRental. "Харесва ми да мисля за приходите от наем като тръбопровод, който искате да продължите да теча гладко и с минимално изтичане."

Независимо дали планирате да влезете в бизнеса на наемодателя или сте опитен хазяин, най-вероятно искате да знаете как да изчистите повече доходи. Разговаряхме с експерти по недвижими имоти, за да съберем най-добрите предложения за това как да увеличите доходите си от наеми.

1. Наблюдавайте внимателно наемателите

Един от най-големите неприятности, които чухме собствениците, беше цената (в пари, време и стрес) на изгонване на обезпокоителни наематели. Извеждането може да отнеме от три до шест месеца и може да струва нагоре от $ 5,000, така и някои превантивни действия, като поставят нови наематели чрез задълбочен скрининг процес.

Извършете кредитна проверка, за да ви даде чувство за финансова отговорност, както и разследване на престъпление и изгонване. Също така, направете малко разузнаване.

"Карайте по текущата си резиденция", казва Денис Суплей, агент по недвижими имоти, инвеститор и бивш управител на имоти, както и съосновател на SparkRental. "Това ли е разхвърляно? Съществуват ли боклуци, изхвърлени навсякъде - или по-лошо, дали боклукът просто се натрупва? Има ли стара разбита кола с изтекъл маркер, който просто седи? Големи предупредителни знамена!

2. Наемател-Докажете своята собственост

"Наемодателите не могат да приспадат пари от гаранционен депозит за" нормално износване ", така че те трябва да направят това, което могат да направят, за да предотвратят това". казва Дейвис.

Това включва забрана за монтаж на монтирани телевизори, закрепване на хардуер, като халки за кърпи в болтове, избор на подова настилка с ниска поддръжка, като твърда дървесина над килими и поставяне на спирачки на вратата. Всичко, което предотвратява разумното ежедневно използване от напускане на марка върху имота ви, е мъдър ход.

Опростеното озеленяване и трайните екстериорни материали като тухли и винили също могат да намалят разходите за поддръжка, съветва Чад Карсън, инвеститор в недвижими имоти и блогър в CoachCarson.com.

3. Вземете правилната застраховка

Това трябва да се разбира, но винаги пролетта за застраховка "Гражданска отговорност".

"Само цената на един лекомислен съдебен процес може да изпразни вашата банкова сметка", казва Карсън. - Добра застрахователна полица ще наеме адвокати, които да ви защитават в невероятния случай на съдебно дело.

Редакторът на Penny Hoarder Джъстин Кълер отдаде под наем своята стара къща за една година, след като се оттегли, и добави:Обадете се на вашата застрахователна компания и преминете към политика само за структура. Повечето политики на собствениците на жилища обхващат цялата къща и нейното съдържание. Ако го наемете на непознати, няма нужда да застраховате стоките си. Това може да ви спести около $ 25 до $ 50 на месец. "

4. Купете домашна гаранция

“Ако къщата ви е по-стара, нещата са длъжни да се счупят, Казва Кулер. "(Домашна гаранция) обикновено струва само $ 20 до $ 50 на месец и ви покрива в случай на неочаквана повреда, която може да изтече вашите резерви."

5. Направи си сам, когато е възможно

“Наемането на имот е по-малко за увеличаване на доходите и повече за минимизиране на разходитеSES, Казва Анди Панко, собственик на две апартамента с една спалня в комплекс в Уудбридж, Ню Джърси. "Винаги се опитвам лично да направя колкото мога по отношение на моите имоти. Аз съм много удобен и може да се справя с повечето типични ремонти и актуализиране. Също така правя всичките си собствени реклами (безплатно чрез Craigslist), показвам моите единици и правя всички фонови проверки и проверка на кредитите (чрез услугата SmartMove на TransUnion, която начислявам на наемателя). "

6. Използвайте наематели с повишено внимание

Някои наемодатели намират агенции за отдаване под наем и мениджъри на имоти си заслужават разходите, тъй като те спестяват време и стрес в дългосрочен план.

"Бях прекалено лесна за моите наематели - без да плащам такси за закъснение или да започвам изселвания, когато те заминаха. Това им позволи да ходят навсякъде и да ми струват още повече пари ", казва Марк Фъргюсън от Invest Four More. "Когато имах седем имота, ги предадох на управляващо дружество и те бяха много по-строги. Въпреки че им платих процент от наемите, събрахме повече наеми и имахме по-добри наематели. Това ми спести главоболие, време и пари.

Ако тръгнете по този маршрут, просто се уверете, че получавате най-много пари за вашия долар. Кулер предлага да се сравнят таксите първо чрез "получаване на няколко агенции, които се борят за вашия бизнес и намирането на най-добрата полза за разходите".

Ако предпочитате да се откажете от таксата, има полезни инструменти.

"Наемането на имотен мениджър може да отнеме част от главоболието от работа с наематели, но техните такси могат да отнемат до 10% от възвръщаемостта. На днешния пазар на недвижими имоти това може да доведе до намаляване на паричния поток до такава степен, че да се превърне в печалба ", казва Кали Хамилтън, инвеститор в недвижими имоти, чийто съпруг основал Rentlit, за да помогне на наемодателите да се справят с неща като онлайн автоматизирани плащания, и лизинг създаването самостоятелно.

7. Проверявайте редовно свойствата си

Дори ако сте наел някой, който да се справя с ежедневното ви управление, уверете се, че редовно проверявате свойствата си, за да сте сигурни, че наемателите ви са в крак с вашата инвестиция.

"Разходете се през имотите толкова често, колкото можете", казва Деб Томаро, брокер, свързан с RE / MAX Acclaimed Properties. "Промяната на филтъра на пещта на всеки 60 дни е голямо извинение. Това ви дава възможност да потърсите някакви проблеми, преди да се превърнат в огромен и скъп ремонт. Например, не мога да ви кажа колко шкафове под кухненската мивка изгниха, защото наемателите запълват кабината, пълна с неща и никога не знаят, че има малка теч. Протичането продължава една година, основата на мивката е унищожена. Всеки път, когато влизам в аренда, питам дали мога да проверя под умивалниците за каквито и да било течове и аз тичам с ръце по всички водопроводни тръби, за да се уверя, че не се чувствам изтекла.

Дори простата диск, за да сте сигурни, че нещата се поддържат навън, може да ви каже много, казва тя.

8. Дръжте наемателите си щастливи

В допълнение към изгонването, разходите за оборот се нареждат високо в списъците на наемодателите, за да се избегнат.

"Най-големите разходи в отдаването под наем се появяват, когато наемателят се отдалечи", казва Карсън. "Наемател, който остава пет или шест години, не се оплаква от зацапвания по стените, но за нов наемател ще трябва да боядисате и да правите други ремонти".

Поддържайте наемателите си щастливи, като отговаряте бързо и учтиво на заявки за поддръжка. Ако установите, че трябва да увеличите наемите, за да покриете месечните разходи, дайте на наемателите стимул да се придържате към вас, като малък ъпгрейд, когато подновят лизинговия си договор, твърди Карсън.

9. Вземете най-голямата наема на квадратен крак

"По-големият не винаги е по-добър в наетия свят", предупреждава Карсън. "Намерете имоти с най-висок наем на квадратен метър. Много пъти апартамент с площ от 1 000 квадратни метра ще се наеме за същото като апартамент с площ от 1300 квадратни метра. Но картината и друга текуща поддръжка ще струват повече за по-голямата единица. "

Или следвайте примера на Keisha Blair, съосновател на Aspire-Canada, и фокусиране върху отдаването под наем на многофамилни имоти, което "може да намали риска от значително увеличаване на продължителността на вакантните периоди, като намали риска от загуба на доходи", казва тя. "В многофамилни домове като триплекси това значително увеличава потенциалния доход, като същевременно намалява значително загубите, ако един наемател реши да напусне. Въпреки че тези имоти са склонни да бъдат по-скъпи, те са склонни да постигнат много по-добри резултати в сравнение с еднофамилните инвестиции в дългосрочен план. "

10. Не включвайте помощни програми

Никога не включвайте променливи комунални услуги като топлинна енергия или електричество в цената на наема. Дженифър Щахман от PayLease обяснява защо:

• "Падането на цената на наема, включващо комунални услуги означава, че трябва да прекалявате прекалено много на отдаване под наем на вече конкурентен пазар."

• "Когато се включат комуналните услуги, няма никакъв стимул за пребиваването на местното население, което води до по-високи сметки за комунални услуги".

• "Ако не добавите достатъчно, за да покриете всички комунални услуги, трябва да платите разликата."

• "Доставчиците на комунални услуги често увеличават ставките си, което води до непоследователни суми от фактури".

11. Изграждане на нещата в

Помислете за инвестиране в вградени мебели като рафтове или кът за закуска.

"Като цяло, ако не може да бъде преместено, то не може да бъде счупено", казва собственикът на имоти и инвеститорът на недвижими имоти Юджийн Гембъл. "Въпреки че първоначално по-скъпи, разходите се смекчават от намаления брой необходими ремонтни дейности, тъй като наемателите не могат да преместват части според конкретните си желания. Също така можете да спестите време за намиране на заместители или за извършване на ремонт. "

Карсън също препоръчва включително много вградени решения за съхранение, по много гениална причина: "повече неща = по-трудни за движение!"

12. Допълнителна такса за добавки

Помислете за отдаване под наем на всеки гараж (и), разположен на вашия имот отделно, Съветва Гембъл. "Не всички наематели имат кола, така че можете да наемете това допълнително място, ако е подходящо разположено и разположено".

Ако наемете на наематели с домашни любимци, помолете ги да плащат еднократна или месечна такса за домашни любимци, вместо да плащат домашен депозит, казва Kaycee Wegener от Rentec Direct, "Ако питате за депозит за домашни любимци, тези пари могат да бъдат използвани само за почистване на всякакви щети, причинени от домашния любимец, а останалата част трябва да се върне на наемателя ... Въпреки това, ако таксувате еднократна или месечна домашна такса, можете да използвате приходите по Ваша преценка. "

13. Създайте LLC

"Успешният бизнес започва (и остава така), като се позиционира, за да намали риска. Забележете, че не елиминирате риска, защото това е невъзможно ", казва адвокатът и инвеститорът по недвижими имоти Крейг Морган. Стратегията му за това:

Имате единствен LLC (най-често срещаният избор за инвеститори) за недвижимите имоти. Поддържайте наемите си в една LLC; тази фирма не участва в други проекти или не извършва други услуги (например работа на изпълнители). Всичко, което LLC прави, е притежание на собственост.

Ако имате краткосрочно портфолио (прочетете: fix-and-flips), след това поставете тези в друга LLC. Ако сте собственик на ремонт на дома или мениджър на недвижимо имущество, тогава тази услуга се изпълнява в друго предприятие. Основното е, че ограничавате експозицията (т.е. пасива) на всяка LLC. На теория един ищец може да отиде само след това, което е в LLC / стойността в LLC. Така че, ако бъдете съдени като изпълнител, ищецът не може да получи наема за вашия наем, защото това е отделен и отделен бизнес.

14. Нахрани числата

"Тъй като наемният имот е инвестиция, той трябва да бъде анализиран като такъв", казва Панко. В резултат на това "е по-важно да се увеличи връщане отколкото да максимизирате доход, Дори ако имате достатъчно пари за закупуване на имот под наем, обикновено можете да спечелите по-добра възвръщаемост на парите си, като вземете заем, за да платите по-голямата част от него. "Той дава този пример, като използва своите собствени единици:

Общата месечна цена на данъци, такса поддръжка и застраховка е около $ 525, а месечната наем е $ 1,250. Това е месечен нетен доход от около $ 725, или $ 8,700 на година.

Имотът струва около 110 000 долара. Ако бях оставил пълните $ 110,000, за да го купя направо, ще направя само около 8,3% годишно за моята инвестиция, т.е. $ 8,700 от нетния доход, разделен на първоначална инвестиция от $ 110,000. Вместо това си поставих само 27 500 долара от собствените си пари (25% авансово плащане) и заех останалите с 30-годишен заем. Заемът е около $ 400 на месец. Така че добавяйки, че към данъците, поддръжката и застраховката означава, че общите ми месечни разходи са $ 925.

С месечен наем от $ 1,250, това означава, че месечният ми нетен доход е само $ 325 на месец или $ 3,900 на година. Това обаче се равнява на 14.2% възвращаемост годишно, т.е. $ 3900 от нетния доход, разделен на начална инвестиция от 27.500 долара. Така че, като извадим заем, вместо да го купувам направо, доходите ми се намаляват, но инвестиционната ми възвръщаемост се увеличава.

Казано обаче, все още трябва да знаете какво става: "Трябва да се отбележи, че заемането на пари увеличава риска от притежаването на отдаване под наем на имот", добавя Панко. "Например, дори ако единицата е незаета от месеци и следователно не генерира никакъв доход, заемът все още трябва да се изплаща всеки месец".

Както при всяко сложно бизнес решение, ако смятате, че главата ви започва да се върти, винаги е добре да се консултирате с професионалист.

15. Използвайте Вашите данъчни прекъсвания

Твърде много хазяи пропускат спестяванията, защото "не знаят какъв е допустим разход", когато става дума за данъчни облекчения, казва Гембъл. "Наемодателите могат да претендират за всякакви прекъсвания за поддържането на собствеността си и за изплащането на ипотеки. Научете какво можете да направите или наемете опитен счетоводител на имоти. "

Вашият завой: Имате ли имот под наем? Какви други съвети бихте добавили към този списък?

Кели Гренът е автор на блогър, писател и редактор на свободна практика, който ръководи блога Cordelia Calls It Quits, където документира опитите й да освободи живота си от нещата, които нямат значение, и да се съсредоточат повече върху нещата, които вършат. Следвайте я в Twitter @CordeliaCallsIt.