Приключенията в недвижимите имоти: 14 урока от случайно преобличане на апартамент

За разлика от много други инвестиции, недвижимите имоти ви предлагат повече възможности, отколкото просто да купувате и да се надявате да продадете за повече: Можете да наемете стаи за доходи, да ги подобрите и да ги обратно, или да финансирате продажбата, за да получите по-висока цена. Непредвидени обстоятелства могат да означават, че трябва да обмислите варианти, които първоначално не сте имали предвид, както илюстрира моята история.

През септември 2012 г. съпругата ми Ана и аз използвахме спестяванията си, за да купим апартамента над нашия в Неапол, Флорида, за $ 70,000. Макар че не беше много, решихме, че би било хубаво да имаме под наем толкова близо, за по-лесно управление. Това беше План А: Купувайте, фиксирайте и отдайте под наем апартамент.

Разбира се, ако всичко свърши безпроблемно, щях да напиша различен пост. Но с недвижими имоти, често ще трябва да проучите "План Б", "План С" и други творчески възможности, както ще видите, докато стигнем до нашия "План Д". Ето какво се е случило - и как можете да се научите от моя опит, когато сте готови да наемете собствен апартамент.

Купуване на апартамент за преобръщане

Ако не беше за почитателя, който гледаше мястото с нас, бихме могли да се оттеглим от сделката поради броя неща, които трябваше да бъдат коригирани.

Той обаче беше сигурен, че всичко това може да се направи за около $ 6,000. Наскоро спечелил 1 милион долара в държавната лотария в щата Флорида и просто се занимаваше с работа на почасово работно време, така че това би могло да допринесе за неговата оптимистична перспектива. Във всеки случай, отношението му "може да" е окуражително, така че планирахме затварянето.

Нашият агент по недвижими имоти, също оптимист, каза би трябвало да можем да наемем мястото за $ 1100 на месец. Тя посочи реклама за друга единица в нашия комплекс, чийто собственик искаше $ 1100 на месец. На хартия изглеждаше, че ще имаме паричен поток от около $ 600 на месец.

Внимавайте за допълнителни разходи

В деня преди закриването отидохме на събранието за асоцииране на апартаменти, където бе обявено, че таксите ще се увеличават от $ 320 на $ 340 на месец. Освен това, служителите преместиха линия на федералните карти за наводнения, като ни поставиха в зона с малко по-висок риск, така че ще има годишна оценка от $ 600 за допълнителна застраховка.

Тези допълнителни разходи означават, че прогнозният ни паричен поток спадна с $ 70 на месец (да не говорим, че трябва да платим тези допълнителни $ 840 годишно на нашето място).

Ние сериозно решихме да се откажем от нашия депозит и да се отдалечим от сделката. Но оптимизмът е инфекциозен; след като отново разговаряхме с нашия агент и занаятчия, продължихме и затворихме.

Урок 1: Преди да купите, попитайте ключови хора в асоциацията за кондоли или слоеве за всичко, което може да се случи скоро. Изненади като нашата обикновено няма да се появят в финансовите документи на сдружението, които отразяват само това, което вече се е случило.

Бюджет допълнително време и пари за ремонт

Закриването на разходите беше по-малко от очакваното; това е хубаво да имаш добри изненади от време на време. Но след това трябва да работим за фиксирането на апартамента и да познаем какво? Това отнема повече от очакваното и струва повече, отколкото планирахме.

Това меко петно ​​на стената над превключвателя на светлината до входната врата? Жена ми беше права; не само щети от стар теч, който беше ремонтиран. То беше влажно, а не само във въображението си. Всеки път, когато вали, водата капеше в стената в тази електрическа кутия.

Обадихме се на ръководството и ги поправихме на покрива. За щастие, нашата асоциация за жилищно строителство наемаше добро управление или можехме да чакаме седмици вместо два дни. Трябваше да разкъсаме стената, да напръскаме всичко вътре с белина, за да предотвратим плесенето, и да поставим два нови панела от гипсокартон преди да боядисаме стаята.

Урок 2: Доверете се на тази интуиция и вземете втори поглед или да получите проверка, ако има нещо, което не изглежда както трябва.

Изтичането в килера за климатици напомпва дъждовната вода директно в 220-волтова електрическа кутия. След третия опит да го поправим, трябваше да изчакаме една седмица, преди да завали отново тежко - единственият начин да разберем със сигурност, че е окончателно фиксиран.

Урок 3: Уверете се, че сте проверили ремонтите си, преди да приемете, че сте готови.

Аз ремонтирах самият гипсокартон в гардероба на А / C, тъй като несъвършената ми работа нямаше да има толкова значение.

Урок 4: Можете да спестите пари, като направите много от домашни подобрения сами, и не е нужно да сте толкова добри, ако работите в области, където външността не е толкова важна.

Поради тези и други дузина изненади, проектът, който нашият почитател смяташе, че ще отнеме "една седмица до десет дни", продължи повече от месец, а също и над бюджета. Трябваше да знаем по-добре, защото в нашия опит всичко изпълнителите са прекалено оптимистични относно сроковете и разходите.

Урок 5: За да сте сигурни, удвоете прогнозите на изпълнителя за времето, необходимо за завършване на ремонтите и ремонта. За да сте сигурни, добавете 20% или повече към прогнозните разходи.

Нашият занаятчия, въпреки че е твърде оптимистичен относно времето и цената, беше страхотен. Неговото отношение беше, че за всеки проблем има винаги решение и той ще го намери. Той ме научи как да поставям керемиди, да работя с електричество, да заменям колелата на плъзгачите - списъкът продължава. Още по-важно, той ме научи, че съм по-добър решаване на проблеми. Ще го наемем отново след секунда (но ние ще удвоим прогнозата му за време и добавим 20% към неговата оценка на разходите).

Урок 6: Възползвайте се от познанията на изпълнителя си, за да научите как да направите сами ремонти и подобрения. Тя може да ви спести пари за текущия проект и за бъдещите.

Разходите за научни изследвания и да бъдат гъвкави

Тъй като се приближавахме към края на проекта, тествахме комплекта за подреждане на сушилня / сушилня, който беше дошъл с мястото, и гледахме, докато изливаше вода на пода. Ремонтът ни начисли $ 69, за да ни каже, че е извън надеждата.

Планирахме да похарчим 700 лв. За нова единица, тъй като редовните перални машини / сушилни струват само $ 500. Не можехме да получим редовен комплект, защото връзките бяха в тесен килер, в който бяха настанени само подредените. Както се оказва, подредените единици са скъпи. Най-евтиният, който можехме да намерим навсякъде, беше $ 1300. Ох!

Урок 7: Проверете внимателно уредите, преди да купите място. Ако мислите, че ще трябва да замените нещо, не познайте; проверете цените онлайн.

В крайна сметка бяхме само около $ 1,000 над бюджета, защото променихме плана. Например, ние избрахме да нарисуваме суетата на банята, вместо да я заместваме. Ние също боядисахме кухненските шкафове, вместо да заменяме вратите. Не изглеждаше вероятно тези промени в плана ни да засегнат това, за което можем да наемем мястото. Едно от нещата, които харесвам в областта на недвижимите имоти, е, че има много начини за подход и решаване на проблеми.

Урок 8: Потърсете алтернативни (по-евтини) начини да правите нещата, ако разходите превишават твърде много бюджета, но само ако алтернативните планове няма да повлияят твърде много върху лизинговите цени или продажната цена.

Изчерпателно проучване на възможността за препродажба или наемна стойност

Нашият агент, който беше и наш агент за наемане, беше много оптимистичен за потенциалния наем. Собственикът, който поискал $ 1,100 за своето място в нашия комплекс, намалил това на $ 1,000 на месец - и шест седмици по-късно, все още не го е отдал под наем. Открихме това местата, които в момента са наети в нашия комплекс варират от $ 800 на месец до $ 950, Трябва нещо по-добре да проверим, преди да направим оферта.

Въпреки че всички единици са идентични по размер и оформление, нашият не разполага с най-добрите устройства, така че изглеждаше, че можем да получим 900 долара на месец. Между това $ 200 намаление на прогнозния наем и $ 70 изненада за такси и оценки, очакваният ни паричен поток сега е намалял на 330 долара на месец.

Вместо 9%, за които се надявахме, възвръщаемостта на инвестицията ни ще бъде само около 5% годишно, ако няма повече изненади.

Урок 9: Направете своя собствена домашна работа, за да определите наемите. Бъдете скептични към рекламираните цени на наема; определя колко наематели са всъщност които плащат за подобни единици.

Разследвайте потенциални наематели

Персонални наематели трябваше да кандидатстват за нас, но също така и за асоциацията с апартаменти. Те платиха невъзстановима такса за кандидатстване за $ 100 и $ 70 за проверка на фона. Не ни хареса тази липса на контрол в нашата страна, но има своите предимства. Проверката на фона помогна за премахването на съмнителните наематели.

Например, имаше жената, която беше готова да ни плати предварително шест месеца под наем поради "временната" си безработица. След като подписахме лизингов договор, проверката на фона разкри, че тя е откраднала наркотици от болницата, където е работила, и затова вероятно няма да има вече кърмеща работа. И най-хубавият човек, който каза, че има "само една ДСИ" в миналото си, също имаше допълнителни такси за наркотици.

Ръководството на асоциацията помогна да се открият тези лъжи, но също така станахме много добри в използването на интернет за разследване на потенциални наематели. Удивително е колко често ще получите резултат, когато търсите онлайн, използвайки "чаша изстрел" плюс името на човек!

Урок 10: По-лесно е от всякога да се разследват възможни наематели благодарение на интернет, за да получите онлайн и да започнете да търсите!

Един потенциален наемател искаше мястото, докато все още се опитвахме да го наемем за 1000 долара на месец. Но когато агентът ни изпрати договора за наем един или два дни по-късно, той изведнъж "си спомни", чувайки, че наемът е бил 925 долара. Доколкото можем да определим, това беше тактика за забавяне, за да може да продължи да търси нещо по-добро или да договаря по-ниска наемна цена. В крайна сметка той подписва лизинговия договор от 1000 долара, а след това молбата му е отказана от асоциацията поради престъпно минало.

Урок 11: Направете тези условия много ясни, и да получите тези лизингови договори възможно най-скоро.

Тъй като членовете на управителния съвет или асоциацията трябваше да интервюират всички кандидати, а тези интервюта бяха направени само във вторник, всяко отхвърлено заявление ни струваше време.

Времето е пари, особено когато имате не само данъци, застраховки и комунални услуги, които плащате, но и стотици долари на месец в кондолни такси. Можехме да избегнем някои от тези разходи, ако бяхме разследвали и изключили някои потенциални наематели, преди да се обърнат към асоциацията.

Урок 12: Процесът на отдаване под наем на апартамент е по-сложен и може да отнеме повече време от отдаване под наем на къща, така че планирайте допълнителното време и разходи. Разследвайте наемателите онлайн веднага щом се отнасят до тях, за да можете бързо да изключите онези, които няма да бъдат приети от асоциацията. Това спестява време и, следователно, пари.

Преминаване към план B ... после C и след това D

На този етап, с толкова много изненади и всеки месец, който ни струваше поне 900 долара в загубен наем, започнахме да се чудим дали сме взели правилното решение. Може би трябва да отидем План Б: Да се ​​откажеш от наемодателите и да продаваш мястото.

Заминахме План С: Списък на апартамента за продажба и продължавайте да го предлагате под наем. Ако се продаваше за печалба, щяхме да сме щастливи. Ако беше нает, ще изпуснем листата за продажба и ще се радваме поне да имаме някакъв доход от мястото.

В крайна сметка направихме крачка напред и изпълнихме План Д: Опитайте се да наемете апартамента, докато продавате и двете и тази, в която живеехме в долния етаж. Ако го наемем на горния етаж, това би било добре. В противен случай, когато един от двамата продадени, ние ще пуснем регистрацията от другата и ще живеем в това.

Този ход ще бъде достатъчно лесен, ако се продаде нашият дом - един стълб от стъпки. Все пак, ние си струвахме собствения си дом, който беше по-висок от инвестиционния апартамент, за да насърчи купувачите да изберат този.

Имаме оферти, които не са работили и двете места. Офертата в нашия дом беше на добра цена, отчасти защото бяхме готови да вземем $ 30 000 надолу и да финансираме останалото за няколко години. За съжаление купувачът трябваше да се върне обратно в дома си в Италия, когато майка му се разболее, и в крайна сметка се отказа от сделката.

За щастие това беше началото на "сезона" в Южна Флорида (всички идват тук през зимата), така че офертите продължиха да идват и имахме подписан договор до края на януари 2013 година. Продадохме конвоа на горния етаж (не нашия дом) за $ 92,000, което приключва през март.

Колко сме направили чрез преобръщане на апартамент

След всеки последен разход чистата ни печалба беше $ 4,500 - не много, за да се развълнуваме, особено след като започнах шест трудни седмици работа, за да монтирам мястото. Но ние бяхме щастливи, че сме приключили с проекта, и че печалбата е равна на шестмесечните заплати на непълно работно време, $ 9 на час работа, която имах тогава.

Урок 13: Винаги имате повече от една опция с недвижими имоти, така че помислете за други начини да направите печалбите или доходите си. Предлагането на финансиране може да ви донесе по-висока цена и е сравнително безопасно, ако получите голямо авансово плащане.

Времето е важно, така че планирайте според най-доброто време за продажба. Ако бяхме купили апартамента през зимата и го бяхме готови да продадем през май, бихме могли да изчакаме още много месеци, за да го продадем, а разходите за задържане може би са изяли голяма част от печалбата.

За жалост за нашите купувачи, климатичната инсталация умря няколко месеца след като купи мястото, струвайки им около $ 4,000 за замяна. Това щеше да изтрие почти цялата ни печалба, ако това се случи, докато все още притежавахме мястото, което ни води до последния ни урок:

Урок 14: Инвестирането в недвижими имоти винаги ще бъде изпълнено с изненади (а не много от тях ще бъдат приятни). Тъй като никога не знаете кога ще дойдат скъпи изненади, сериозно обмислете приемането на всяка оферта, която ви прави прилична печалба, вместо да плащате повече холдингови разходи и да рискувате големи разходи, докато чакате да получите малко по-добра цена.

Вашият завой: Били ли сте някога инвестирали в недвижими имоти и сте се сблъсквали с много изненади?