Пари

Направих 16 000 долара без такси, преобръщайки едно жилище, благодарение на това IRS Loophole ...

Направих 16 000 долара без такси, преобръщайки едно жилище, благодарение на това IRS Loophole ...

Съпругата ми и аз наскоро направихме 16 000 долара, които продадоха нашия апартамент, и няма да плащаме данъци върху един стотинка.

През следващата година бихме могли да продадем настоящия си дом за печалба и пак няма да платим данък върху печалбата. Как можем да направим това?

IRS ви позволява да изключите печалба до $ 250,000 (500 000 долара, ако сте женени и подадете съвместно) за продажбата на основното ви пребиваване от облагаем доход, ако сте живели в него поне през последните пет години. Живеехме в апартамента в продължение на 26 месеца, така че се квалифицирахме.

IRS обяснява:

"24-те месеца на пребиваване могат да паднат навсякъде в рамките на 5-годишния период. Това дори не трябва да бъде отделен блок от време. Всичко, от което се нуждаете, е общо 24 месеца (730 дни) на пребиваване през 5-годишния период. "

Става по-сложно, ако отдавате под наем дом през това време ("повторно" възстановите "всяка амортизация, за която сте заявили и плащате данъци от тази част).

Но тук е кратката версия: Ако живеете в къщата си най-малко две години и я продадете, цялата си печалба е освободена от данъци.

Ще се върнем към това в един миг, но първо нека разгледаме един важен въпрос ...

Вашият дом е инвестиция?

Домът не е инвестиция, защото не генерира приходи или разходни капиталови печалби, казва Робърт Кийозаки в "Богат татко", "Бедният татко".

Вашата къща генерира разходи и ако я продадете след като стойността му се покачи, вероятно ще купите друга къща, която ще струва повече или повече. Дългосрочните начални стойности не се покачват по-бързо от инфлацията.

Има обаче някои начини да превърнете дом в инвестиция. Например, бихте могли да наемете стаи в къщата си, което е начина, по който изплатих първата си ипотека.

Също така, има "правя пари инвестиции и пестя пари инвестиции ", казва Дженифър Абел на" Mainstreet.com ". Една къща не може да генерира приходи, но ако купувате право, спестявате повече пари през годините, отколкото да наемете.

Така че вашият дом мога да бъде инвестиция и ще добавим още един начин да се превърне в едно ...

Обърнете домашния си план

Приходите от изключителна печалба от капитала за продажба на жилище правят възможно купуването на фиксатор, живее в него, докато извършвате ремонти и подобрения и продавайте го за печалба, без да плащате пари в данъци.

Теоретично можете да правите това на всеки две години.

Реалистично е, че отнема време за продажба на дом и трябва да изчакате две години от датата на продажбата, за да поискате следващото ви изключване. Плюс това, може да не се накарате всички в семейството да бъдат на борда на плановете за преместване на всеки две години.

Но можете поне да направите това няколко пъти като начин да увеличите спестяванията си за пенсиониране или да платите за големи почивки.

Ключът е да се разбере как да се преобърне фиксатор-горната част. Имате огромни предимства, когато обръщате собствения си дом, защото няма гърчове.

Тъй като живеете във флип, нямате никакви разходи за хранене в печалби и в противен случай би трябвало да плащате жилищни сметки някъде. Но все пак трябва да изчислите правилно, за да реализирате печалбата си.

Извършване на изчисленията

Забравете оценката.

Ако цените на жилищата се покачват, чудесно, но това все още означава да плащате повече за следващата къща, в която живеете, така че това не е мястото, където печелите.

Оценете печалбата си въз основа на увеличението на стойността от планираните ремонти и подобрения, За да изчислите, че при гледане на потенциален дом, започнете с ума.

Направете списък на това, което е необходимо да направите, и да определите каква цена трябва да продаде къщата, когато сте готови. Използвайте инструментите "наскоро продадени" в сайтове като "Трулия", за да намерите близки домове за сравнение. Окръжните уебстраници на оценители на имоти често имат публично достъпна информация.

Ако все още не сте сигурни за ценностите, попитайте добър агент по недвижими имоти за помощ, но се уверете, че той е работил в тази част на града.

След като планирате продажната си цена (въз основа на днешните стойности), преценете разходите си за ремонт за имота, включително разходите за задържане, ако не можете веднага да се преместите.

След това оценете разходите за покупка и продажба. За последната може да използвате само 10% от продажната цена, която трябва да е достатъчна, за да покрие разходите за закриване и комисионната за недвижими имоти.

И накрая, да решите какво ниво на печалба прави това полезно.

След като имате тези номера, можете да основе офертата си по следната формула:

(Прогнозна продажна цена) - (всички разходи и печалба) = (най-много можете да платите за къщата)

Например, ако искате да направите 20 000 долара и виждате, че ремонтираната къща ще продаде за $ 160 000, изчислението може да изглежда така:

$ 160,000 - $ 20,000 (печалба) - $ 16,000 (транзакционни разходи) - $ 12,000 (разходи за обновяване) = $ 112,000

Това е най-високата цена, която можете да платите, затова започнете с по-ниска оферта. Ако получите къщата, имате поне две години, за да завършите цялата работа, което ни води до още един въпрос ...

Трябва ли да вършите сами работата?

Аз не съм толкова механично наклонен, но през последните години съм направил всичко, от боядисване на домовете си вътре и навън, за да замени водата за перални машини в стената (и след това да ремонтираме стената).

Но има неща, които няма да се опитвам сами. Например ще заменя електрическите контакти, но няма да поставя нови електрически линии.

Не е нужно да правиш който и да е на себе си, Просто се уверете, че оценките за ремонта и подобрението включват използването на изпълнители.

Ако числата не работят, тръгнете. Има и други къщи, които да купите.

Вероятно ще направите най-доброто, като направите някаква работа сами и плащате специалисти за други задачи. Научих, че рисуването не е трудно, така че да го направите сами ще ви спести много пари.

Ако проектът е нещо, което изисква разрешение, обичам да плащам на изпълнител, Бъдете внимателни и проверете изпълнителя, преди да подпишете нещо.

Големият съвет: Разходете се в дома с изпълнител, преди да го купите.

Съпругата ми и аз направихме това с апартамент, на който бяхме обърнати (не живеехме в него), и той успя да ни каже как да спестим пари, правейки нашите собствени ремонти. Той също изчисли какво ще струва за работата, която той в крайна сметка е направил за нас.

Направете повече пари

Ето два начина за увеличаване на печалбите при обръщане на домовете:

Преместване по-често

Ако искате да се възползвате от данъчните печалби, трябва да се движите възможно най-близо на всеки две години, колкото можете.

Например, списък на вашия дом за продажба, след като живее в него за около 21 до 22 месеца, Докато затваряте продажбата, може да сте просто след 24-месечното изискване.

Цел за по-висока оценка

Обикновено не намирате печалба при покачващите се цени, тъй като цената на следващия дом, който купувате, също ще се е повишила.

Но домовете в някои райони се оценяват по-бързо от други.

Използвайте онлайн ресурси като NeighborhoodScout, за да определите областите, в които жилищата оценяват най-бързо и да купуват в един от тези квартали.

Вашият завой: Бихте ли помислили да превърнете домовете си в инвестиции, като ги обръщате и движите на всеки няколко години?

Разкриване: Тук имаме сериозна пристрастеност към Тако Бел. Партньорските връзки в тази публикация ни помагат да поръчаме менюто на долара. Благодаря за подкрепата!

Стив Гилман е автор на "101 странни начини да печелите пари" и създател на EveryWayToMakeMoney.com. Той е бил репо-човек, ходещ дърводелец, оценител на търсачката, домашен флипър, трамвай, сървър за процеси, маниак и рулетка крупиер, но от повече от 100 начина той е направил пари.

Публикувайте Коментар