Какви са ипотечните точки (и трябва да ги купите)?

Може да сте чули как ипотеките идват с "точки"- учтиво синоним за такси или премии - Вашият кредитор заплаща за възникване на кредит или за рефинансиране.

Звучи ли познато?

Защо искате точки? Е, когато купувате една или две точки заедно с ипотеката си, получавате по-нисък лихвен процент и по-ниски месечни плащания.

Платете 3000 долара за една точка сега и бихте могли да спестите много и по-късно по време на кредита.

Така че, това ли е не-мозък? Ами ... нека да поговорим за това.

Ипотечните точки са лишени от значение?

Математиката по точки е проста: една точка е равна на 1% от сумата на заема, който извадите, две точки равни на 2% и т.н.

Докато математиката е лесна, реалната стойност на дадена точка не винаги е толкова просто изчислена.

Но може да изглежда безсмислен.

Проблемът е, че точките не се движат, когато го направите.

Кой остава в един дом в продължение на 30 години тези дни?

Ако имате 30-годишен заем и продавате дома си и се движите пет години от сега, вие загубят точките и ползите от тях. Същото важи и когато рефинансирате.

Има и аспект на лихвения процент.

Да предположим, че купувате две точки при 6% лихва, когато получите ипотеката си. Какво ще стане, ако две години по-късно лихвените проценти паднат до 4%? Ще съжалявате за покупката си.

Видове точки, които можете да получите

Има три типа ипотечни точки, които може да срещнете:

• отстъпка Точки (на какво ще се съсредоточим)
• начало точки
• отрицателен точки

По-голямата част от нашата дискусия ще разгледа предимствата и недостатъците на отстъпките. Това са точките, които понижават лихвения си процент.

Преди да се впуснем в отстъпките, бързо ще обясня началните точки, за да ви помогне да разберете разликата.

Те са основно таксите, които трябва да платите преди застрахователната компания ще ви даде ипотека. Те по същество са добър начин да кажете "такса".

Трябва ли да купите точки (или те са измама)?

Когато преминете през процеса на кандидатстване за ипотека, има десетки фактори, които трябва да имате предвид. Това може да бъде объркващ процес.

Когато се опитвате да решите дали трябва да си купите ипотечни точки, има едно просто уравнение, което трябва да направите. Трябва да изчислите колко време ще ви отнеме да се справите.

Не се безпокойте, математиката е проста.

Вземете разходите за точките и след това разделете броя, колко ще спестите всеки месец. Числото, което получавате, е колко месеца това ще ви отнеме, за да се справите.

Ако искате да направите тези точки си струва, ще трябва да сте във вашия дом по-малко от равновесната точка, Ако не планирате да бъдете в дома си толкова дълго, купуването на точките е a загуба на пари.

Средният собственик на жилището остава в дома си в продължение на девет години. В сравнение с 2008 г. това е от шест години.

Това, което ми се струва, е за повечето хора, точките вероятно няма да струват предварително разходите, но всяка ситуация е различна. Направете тези бързи изчисления и можете да решите дали си струва да купите точка.

Ипотечните точки подлежат на данъчно приспадане?

Понякога.

Обикновено точките се амортизират за срока на вашата ипотека - т.е. се изплащат на изплащане на вноски през целия срок на кредита. Но може да сте в състояние да приспаднете разходите за тези точки по време на данъчното облагане.

Ако сте извадили ипотеката си, за да закупите или рефинансирате основното си пребиваване, можете да получите право на приспадане през данъчната година, в която сте извадили заема, ако кредитът Ви отговаря на определени условия.

IRS има 9-точков тест, а ключовите точки са:

1. Точките трябва да бъдат процент от главницата ясно определена в изявлението за сетълмент
2. точки не могат да се изплащат на отделни посочени суми другаде в изявлението за сетълмент
3. Средствата, предоставени от купувача + точки, платени от продавача, трябва да бъдат равен или по-голям от заредените точки
4. Начислените точки не трябва да бъдат прекомерен, и
5. Зареждането на точки трябва да бъде "установена бизнес практика"За такава ипотека. Ако купувате дом и продавачът плаща всички точки, можете да приспаднете тези точки.

Ако рефинансирате, няма бързо данъчно облекчение.

Точките трябва да се амортизират, освен ако не използвате част от заема за подобряване на дома. След това е разрешено частично приспадане.

И накрая, Отрицателни точки

По-малко известна точка са отрицателните точки. Тези точки са "кредити кредитор, "И всъщност те причиняват повишаване на лихвените проценти. Изглежда странен избор, нали?

Ако използвате отрицателни точки, не плащате за излишните си разходи извън джоба. Вместо да плащате затварящите си разходи, получавате по-висок лихвен процент, а разходите за закриване ще бъдат заплатени от по-високите месечни плащания.

Точно както с ипотечните точки, трябва да решите колко дълго ще живеете в дома. Ако играете на около 20 години, тези точки ще бъдат загуба на пари.

Те действат като обратна.

Ако искате повече информация за ипотеките и финансовите въпроси, свързани с тях, говорете с квалифициран ипотечен професионалист днес.