Какво наистина правят агентите по недвижими имоти? 💲💲💲

Днес искам да се допирам и да обсъждам недвижимите имоти - по-специално агентите по недвижимите имоти. Имам добър семеен приятел, който иска да купи първия си дом, и техният опит не беше лесен. Това не означава, че купуването на недвижими имоти е лесно, но работата с агент по недвижими имоти трябва да е лесна. За това са те!

Отвъд сделката на моя приятел, започнах да мисля за моя опит в областта на недвижимите имоти, както и дискусии, които съм водил с приятели и семейство. Без съмнение, недвижимите имоти се промениха драстично през последните 20 години - дори през последните пет години от ипотечното дебатиране. И всичките ми разговори като че ли сочат към едно заключение - какво правят агентите по недвижими имоти вече?

Преди да стигнете до заключения - не ви препоръчвам да пропуснете агент. Те все още носят известна стойност както на купувачите, така и на продавачите. Това, за което ще говоря, е това, което трябва да направят, как изглеждат на практика и каква стойност трябва да струват техните услуги.

Нека да го счупим.

Какви агенти по недвижими имоти трябва да направят

Първото нещо, което трябва да разгледаме, е какви агенти по недвижими имоти трябва да направят.

Според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти купувачът трябва:

Предоставяне на информация, която подробно представя настоящите пазарни условия
Помогнете Ви с финансова информация, като например колко къща можете да си позволите
Ще ви води през процеса на покупка вкъщи, включително получаване на финансиране и каква информация ще трябва да предоставите

Според Националната асоциация на брокерите на недвижими имоти купувачът може да:

Помогнете да разберете: стойности на недвижимите имоти, данъци, комунални разходи, общински услуги и съоръжения и местните наредби за зониране
Изследователски домове за вас, като използвате инструменти като MLS (услуга за множествено търсене)
Покажете домовете си, които са най-подходящи за вашите нужди
Улеснете договарянето на покупка на жилище

Ако продавате дом, ето какво трябва да направи един агент по недвижими имоти за вас:

Предоставете актуална информация на пазара, за да определите разумна цена
Показвате условията на конкурентните имоти
Разработване на маркетингов план, който може да включва предложения за ремонт, открити къщи, реклами и др.
Осигурете сигурност за вашия дом, когато се показва на непознати
Договаряйте най-добрата цена за вашия дом
Наблюдавайте процеса на продажба, предоговорете при необходимост и решете проблемите преди затварянето

Сега, когато имаме добър изход, нека да разгледаме какво правим.

Интернет елиминира най-голямата частна информация

Беше, че агентите по недвижими имоти разполагаха с тайно оръжие за информация: MLS. С този частен / платен инструмент, агентите за недвижими имоти могат да посочват имоти, да виждат историята на сделките и да получават анализ на пазара. Ако Вие, като купувач или продавач, искахте тази информация, трябваше да платите за това - по отношение на наемането на агент по недвижими имоти, който да ви представлява за да получите стоките.

Днес обаче има 50+ уебсайта за недвижими имоти, които публично показват същата информация. Искате пазарни сравнения? Проверете наскоро продадената секция на Zillow.com. Това comp е наистина comp? Има снимки, които можете да проверите също така!

Освен използването на тези основни уеб сайтове, за да направите свое собствено проучване, нека да разгледаме как изглежда процесът на изкупуване в действителност. Ако искате да купите жилище, обикновено ще се свържете с агент, който ще ви попита за всички критерии, които търсите в дом. Този агент ще вземе тази информация и ще ви направи автоматичен скрининг в МЛС. След това всеки ден ще получите имейл за всички домове, които са се появили на пазара и отговарят на вашите критерии.

Въпреки че това е удобен инструмент, същата информация може да бъде открита публично. Всъщност, аз разглеждам това по-скоро като начин да изляза от агент по недвижими имоти, показващ домове. Всъщност, рядко чувам, че агентите по недвижими имоти действително взимат клиенти в домове - това се случва само на тях Дом и градина, Вместо това, това, което обикновено се случва, е, че клиентите правят собствено проучване, а след това просто кажете на агента си за недвижими имоти, кои къщи биха искали да видят.

Искате данъчна информация? Това е онлайн. Искате ли местни паркове и училищни оценки? Това е онлайн. Искате да знаете за престъпността във вашия район? Това е онлайн. Какво да знаем как са съседите? Регистрирайте се в Neighborhood.com и вижте сами.

Но аз съм напред. , , ,

Имате ли дори нужда от агент по недвижими имоти, за да видите дома вече?

Отвъд МЛС, много имоти сега идват на пазара със собствени уеб сайтове, които имат стотици снимки на къщата. Някои дори отиват до събирането на виртуални обиколки на имоти, така че да можете да получите истинско чувство за нещата.

Въпреки това, разглеждането на имоти онлайн никога няма да замени излизането на имот лично, но има открити къщи или просто можете да отидете в къщата и да погледате в прозорците!

Единственият път, когато наистина трябва да се обадите на агент по недвижими имоти, е, ако искате да влезете в къщата, без да се разчупите! И на този етап, вероятно вече сте избрали късата собственост.

Така че сте намерили дома - те ви помагат да преговаряте, нали?

В собственото ми минало съм вложил оферти за около дузина различни недвижими имоти и никога не съм имал чувството, че агент по недвижими имоти е договорил за мен.

Разговорите обикновено вървят по следния начин:

Аз: Мисля да подам оферта.

Агент: Колко искате да предложите?

Аз: Какво мислите, че трябва да предложа?

Агент: Е, продавачът е изброен за това, а компаси изглеждат така, както биха могли да отидат за това.

Аз: Е, какво мислиш?

Агент: Е, предлагайте това, с което се чувствате добре.

Аз: Благодарим Ви, че сте толкова полезни.

Виждате ли моята точка тук? Аз съм гледал достатъчно Милиони долари показва на Браво да разбере, че обикновено не работи по този начин. Никога не съм имал агент, който да ми каже, че смятат, че могат да ми донесат "тази голяма работа", или че "трябва да влезем с тази цена." Открих, че агентите по недвижими имоти просто стават пратеници - просто правят това, са казани от техните клиенти.

Но те помагат за финансиране, нали?

Не. Всеки агент по недвижими имоти има ипотечен брокер, с когото работят. 90% от агентите по недвижими имоти нямат представа какво говорят, когато става въпрос за ипотеки и възможности за финансиране. Те просто ще ви насочат към ипотечния брокер, който знаят.

Не знам какви са споразуменията, които изглеждат - но имам някакво усещане, че има нещо. Например, по сделка, която неотдавна разгледах, агентът на продавачите ме накара да се качи предварително с ипотечния си брокер, за да помисля дори да представим офертата си на клиента си. Чувстваше се изключително мръсно - а искреният ипотечен брокер просто ни постави в списъка и ме преследваше месеци, докато най-накрая извадихме номера.

Ако не знаете колко къща можете да си позволите, трябва да се отправите към уебсайтове като Bankrate.com и да използвате безплатните им калкулатори. Ако все още не сте сигурни, свържете се с любимата си банка и вижте какво казват, че можете да си позволите. Не просто взимайте думата на агента си за недвижими имоти.

Освен това сега има ипотечни кредитори онлайн, които ще ви помогнат, без никога да стъпвате в офиса някъде!

Агентите за недвижими имоти извършват мониторинг на транзакцията

Някои от тях го правят. Всъщност има нова тенденция в играта на сделки с недвижими имоти: координатори на сделки с недвижими имоти. За последните два имота, на които съм работил, след като офертата е подписана от двете страни (купувачът и продавачът), агентите за недвижими имоти изчезват и започнете да се занимавате с координатор на транзакциите.

Най-хубавото е, че координаторът на транзакциите обикновено е най-умният човек, с когото ще се заемете в сделката - те са организирани и ефективни и знаят точно какво се случва с всички подробности за транзакцията и какво трябва да се направи.

Вероятно е, ако се обадите на вашия агент по недвижими имоти, за да проверите състоянието на транзакцията, няма да получите обратно обаждане, докато агентът не провери с координатора на транзакциите.

Shoot, координаторът на транзакциите основно казва на агента за недвижими имоти, когато трябва да направят нещо в този момент - да отворят къщата за инспектор или оценител или да накарат купувача или продавача да подпише хартия. Агентът по недвижими имоти обикновено няма представа за подробностите.

Говорейки с родителите ми, те ми казваха, че е агент, който е извършил всички документи и е гарантирал, че всичко е пълно от началото до края - не от трета страна.

Така че, нека да разгледаме нашия списък

Купувачи агенти:

Предоставяне на информация, подробно описание на текущите пазарни условия - Zillow.com и Realtor.com
Помогнете с финансова информация, като например колко къща можете да си позволите - Bankrate.com
Да ви води през процеса на покупка вкъщи, включително да получите финансиране и каква информация ще трябва да предоставите - координатор на транзакциите

Купувачите могат:

Помогнете да разберете: стойности на недвижимите имоти, данъци, комунални разходи, общински услуги и съоръжения и местни наредби за зониране - Zillow.com
Изследвайте домове за вас, като използвате инструменти като MLS (услуга за множествено търсене) - Realtor.com
Покажете домовете си, които са най-подходящи за вашите нужди
Улеснете договарянето на покупка на жилище

Агенти на продавачите:

Предоставете актуална информация на пазара, за да определите разумна цена - Zillow.com и Realtor.com
Показвате условията на конкурентните имоти - Realtor.com
Разработване на маркетингов план, който може да включва предложения за ремонт, открити къщи, реклами и др.
Осигурете сигурност за вашия дом, когато се показва на непознати - Това просто не се случва често
Договаряйте най-добрата цена за вашия дом - вижте моята история по-горе
Проследяване на процеса на продажба, предоговаряне при необходимост и решаване на проблеми преди затваряне - координатор на транзакциите

И така, какво наистина правят агентите по недвижими имоти?

Е, ако погледнете нашия списък, изглежда, че купувачите просто ви показват къщи и ви дават необходимите документи за покупката. Както дискутирахме, те също ви показват само къщи, на които им казвате - няма реална работа за агента на недвижимите имоти да направи това.

Що се отнася до получаването на съответните документи - някои хора все още продават домовете си сами. Всъщност тенденцията е нарастваща популярност. Тъй като повечето документи за продажба на къщи са стандартизирани, можете да купите или продадете къща без да използвате агент по недвижими имоти.

Що се отнася до продажбата на жилище, агентът по недвижими имоти обикновено е маркетинг човек. Това е. Когато избирате агент на продавач, уверете се, че търсите най-добрия маркетингов човек, който може да намерите - кой го е грижа, ако знае колко струва къщата ви, ще трябва сами да го направите.

Това винаги е спорно за агентите по недвижими имоти

Няколко пъти в годината този пост се появява в кръгове на агенти по недвижими имоти и винаги удря въже.Някои агенти са доволни от тази публикация (в малцинството), защото разбират съвременния клиент, начина, по който се развиват технологиите и осъзнават, че трябва да засилят играта си, за да осигурят стойност на сделката.

За съжаление получавам по-раздразнени агенти, които четат това и мисля, че съм ужасен (или глупав) човек, който го е написал, или ясно се занимавах с "лоши" агенти. Може би аз го направих - в голямата схема на Съединените щати, аз се занимавах и работих с може би дузина различни агенти в живота си (купувач, продавач, агент на другата страна и т.н.).

Това, което мисля, че действително се свежда до това е оправдание за ценността. Да вземем продажбата на моя дом - $ 1,000,000. Дали агентът наистина е спечелил 50 000 долара за извършената работа (или наистина, 25 000 долара заради разделянето с купувача)? Дали направиха повече работа за мен, че когато продадох апартамента си от 200 000 долара и спечелих само $ 10 000?

Не твърдя, че хората сами продават домовете си ИЛИ не използват купуващ агент. Мисля, че като някой, който използва агент и за двете страни на транзакцията, трябва да оцени стойността, която получавате, и да гарантира, че компенсацията отразява това. Напълно разбирам, че агентът има такси, особено продаващият агент. Има снимки, дрони (днес), време, да не говорим за режийни на лицензи, застраховки, разделяне на таксите с техния брокер и т.н. Всичко това означава, че агентите трябва да донесат стойност повече от всякога.

Ако искат да спечелят комисионната си, те трябва да направят повече, отколкото да добавят клиентите си към MLS, да им изпращат автоматични актуализации и да се показват. Или ако продават имот, те трябва да бъдат маркетингови, а не само да влизат в системата MLS.

Какво мислиш? Дали агентите за недвижими имоти са на стойност 6% комисионна? Никога не съм минавал 5%, но дори това ме притиска към мен. , , , Завършвай.