Пари

Трябва ли да купите къща или да продължите да наемате? Ето как да решите

Трябва ли да купите къща или да продължите да наемате? Ето как да решите

Когато живеехме в Тусон, Аризона, съпругата ми и аз минавахме покрай една сладка малка къща, която ни хареса. Той беше продаден за 150 000 долара, което "пазарът" каза, че е справедлива цена (в началото на 2006 г.), но не ми се стори правилно. Изчислих, че плащанията по заеми, данъци, застраховки, вода и поддръжка (всички неща, които не плащахме като наематели) ще бъдат 1,125 долара на месец. Но къщи, подобни на тези, отдадени под наем за $ 700 на месец - спестявания от $ 5,100 годишно!

Можете да познаете останалата част от историята. Балонът се спука и след няколко години домовете в този квартал продадоха доста под $ 100 000. Радвам се, че решихме да чакаме. По-късно имаше смисъл да се купува. Всъщност ние притежаваме шест домове през последните десет години, а ние предпочитам собственици на жилища, но там сте пъти, когато е по-смислено да бъдеш наемател.

Готови ли сте да купите дом?

При по-ниски цени и по-високи наеми можете да се чудите дали сега е добър момент да спрете да наемете и да започнете да пазарувате за дом. Експертите казват "да", но базират аргументите си на предположения, които не са задължителни за тях Вашият ситуация, както ще обясня.

Първо обаче сте готови да купите дом? Запитайте се дали:

  • Имате достатъчно пари за авансово плащане
  • Имате достатъчно пари за затваряне и преместване на разходи
  • Знаеш ли какво наистина струва да имаш дом
  • Можете да се справите с големите изненади, които идват с притежаването на дом
  • Вие сте готови за времето и работата на грижа за дом

Добре, затова имате спестени пари за авансово плащане и бюджетът ви е достатъчно голям, за да го замените, когато внезапно умре в средата на зимата. Дори обичате да косите трева, чисти улуци и лопата за сняг. Искате собствен дом, но може би искате да направите финансов смисъл. Прочетете на ...

Купувайте или наемете: Това, което казват експертите

Докладът на Trulia Rent Versus Buy показва, че закупуването е значително по-евтино от наемането. За 100-те метрови площи, използвани при изчисленията им, купуването е огромно 38% по-евтино от наемането. Те казват: "Купуването варира от това, че е само с 5% по-евтино от наемането в Хонолулу, за да е с 66% по-евтино от наемането в Детройт".

С други думи, в момента е по-евтино да се купува във всеки голям град в САЩ и вероятно в по-малките градове. Но почакай…

Това не е толкова просто изчисление

Всеки отчет от този тип и всеки калкулатор "купувам срещу наем" се основава на предположения за това колко време ще останете в дома (7 години в този отчет), авансовото плащане (20%) и лихвения си процент (3.5%). Открих, че докладът на Трулия е доста задълбочен. Той дори предвиждаше разходи за поддръжка, нещо, което купувачите на жилище за първи път често пренебрегват, когато сравняват купуването с отдаването под наем.

От друга страна, някои предположения може да не са смислени за вашата ситуация. Например методологията на Trulia включва корекции за размер. В доклада се казва:

"Не е правилно да сравняваме средния наем и средната цена на жилищата на пазара. Това би било подвеждащо, защото отдаването под наем и продажбата на имоти са много различни: най-важното е, че жилищата за продажба са средно с 47% по-големи от наемите. "

Така че с някаква корекция (детайлите са малки) може да бъде по-евтино по квадратния крак да купя. Но дали е от значение? Вашият реален опциите могат да бъдат голям апартамент с площ от 800 квадратни метра в близост до центъра на града с обща месечна цена от $ 1,000 срещу къща с площ от 1800 квадратни метра в предградията с обща месечна цена от $ 1,500. Апартаментът ще бъде с $ 6,000 по-малко на година, въпреки че цената на квадратния крак е 66% по-висока. И може би няма големи къщи от 800 квадратни метра, за да сравните апартамента си.

Значението на размера зависи от оформлението. Мястото, видът на дома, големината на двора и качеството на строителството също. Но е трудно да включите такива фактори във формула. Как сравнявате голям двор с близостта до станция Starbucks или гаражна работилница, за да сте близо до автобусна линия? Как сравнявате отговорностите на собствениците на жилища с простотата на отдаване под наем?

Това са лични, ситуационни и често интуитивни изчисления. И може да има много от тях. Например, може би е по-добре да наемете, ако ...

  • Има шанс да се движите в рамките на няколко години
  • Авансовото плащане ще отнеме всичките ви спестявания
  • Никога не пестите пари за големи неочаквани разходи
  • Вие мразите дворните работи и се грижите за дома
  • Работната ви ситуация е нестабилна
  • Обичате да живеете в близост до действието

И може би е по-добре да купувате, ако ...

  • Очаквате големината на семейството ви да расте
  • Искате да залагате на нарастващи цени и планирате да продавате с печалба
  • Няма да отделите парите, дори ако спестявате чрез наемане
  • Искате домашни любимци и това прави намирането на наеми трудно
  • Искате домашен бизнес, който не може да бъде управляван от апартамент

Ако сте готови да купите и дори ако финансовият аспект е много важен, трябва да направите изчисления за всеки отделен случай. Така че погледнете домове, които отговарят на вашите минимални лични критерии, и след това направете следните оценки (с най-добрите си предположения):

  1. Времето, в което ще останете в района, в който живеете: _____.
  2. Наемни разходи за жилища (наем, комунални услуги и др.) За този период, въз основа на текущия ви курс и предположение за бъдещи увеличения за общите разходи за наемане: ______.
  3. Общите разходи за дома, който обмисляте (затваряне на разходите, плащания, данъци, застраховки, комунални услуги, поддръжка и др.), За същата времева рамка: ______.
  4. Планираното авансово плащане: ______.
  5. Цената, която ще получите при продажбата на вашия дом, въз основа на разумна степен на поскъпване за вашата област (исторически е била 3 ​​до 5% годишно в САЩ): ______.
  6. Заключителни разходи; можете да използвате фигурата на Trulia от 8% от продажната цена: ______.
  7. Оставащото равновесие, което ще дължите, когато продадете дома си; можете да използвате остатъчен калкулатор: ______.
  8. Извадете сумите по линии 6 и 7 от ред 5, за да достигнете до нетните приходи от затваряне: ______.
  9. Извадете линия 4 (авансово плащане) от ред 8, за да получите колко капитал ще получите: ______.
  10. Извадете линия 9 от линия 3, за да пристигнете вашите общи разходи да притежавате: ______.
  11. Сравнете линия 10 (цена за собственост) с ред 2 (разходи за наемане), за да видите кое е по-ниско.

За да бъдете точни, трябва да направите тези изчисления за всеки дом, в който се вглеждате. И да, може да има катастрофа за жилища годишно, след като купите. След това цените могат да се покачват толкова бързо, докато сте под наем, няма да можете да купувате отново в продължение на десетилетия.

Вие поемате рискове при закупуването или отдаване под наем, а изчисленията по-горе включват много познания. Но те ви дават възможност да започнете. Нека да разгледаме един пример, просто да видим как да стартирате номерата ...

Очаквате да останете в града в продължение на шест години и плащате наем от 800 долара на месец. Смятате, че комуналните услуги ще бъдат средно $ 100 на месец в бъдеще, а наемът ще се увеличи до $ 850 и $ 900 две и четири години. Плащате $ 200 годишно за застраховка на наемателя. Вашите разходи за наемане:

  • Наем: $ 61,200 ($ 800 за 24 месеца, $ 850 за 24 месеца, $ 900 за 24 месеца)
  • Помощни средства: $ 7,200 ($ 100 пъти 72 месеца)
  • Застраховка: $ 1,200 ($ 200 пъти шест години)

Общо разходи за отдаване под наем: $ 69,600

Можете да купите къща, която харесвате за 180 000 долара, с $ 36 000 надолу, заемайки салдо от 144 000 щ.д. на 4,5% върху 30-годишен ипотечен кредит. Плащането ще бъде 730 долара на месец и очаквате 3% поскъпване, при продажна цена от около 215 000 долара за шест години.

Това е по-голямо от апартамента ви и плащате собствена сметка за водата, така че комуналните услуги ще работят с $ 260 на месец, застраховка $ 950 годишно и данъци около $ 2,500. Вие смятате, ремонти и поддръжка на около $ 200 на месец. Ето цифрите:

  • Заключителни разходи: $ 3 600 (включително разходи за заем)
  • Плащания: $ 52,560 (730 долара на месец, 72 месеца)
  • Данъци за собственост: $ 15,000 ($ 2,500 на година пъти шест години)
  • Застраховка: $ 5,700 ($ 950 на година пъти шест години)
  • Помощни програми: $ 18,720 ($ 240 на месец за 72 месеца)
  • Поддръжка: $ 14,400 ($ 200 месечно на 72 месеца)
  • Общо разходи преди придобиване на капитал: 109 980 щ.д. (всички по-горе)
  • Продажна цена: 215 000 щ.д. (180 000 щ.д. 3% годишно поскъпване за шест години)
  • Заключителни разходи: $ 17,200 (8% от продажната цена от $ 215,000)
  • Оставащо дължимо салдо: $ 128,360 (след 72 плащания)
  • Нетната при закриване: 69 440 щ.д. (215 хил. Долара минус салдото по заеми и разходите по закриването)
  • Нетна печалба от собствения капитал: $ 33,440 (нетен приход при затваряне минус първоначално авансово плащане)

Общо разходи за притежаване на дома: $ 76,540 (общи разходи минус увеличение на собствения капитал)

За да се опрости, тези изчисления не включват "адекватната цена" на вашето авансово плащане (бихте могли да я инвестирате на друго място, ако продължите да наемате), така че цената, която притежавате, е дори малко по-висока, отколкото предполага този пример.

Също така, малки промени в предположенията ви могат да имат голяма разлика. Например, ако домът се оценява на 4% годишно, вместо 3%, разходите за собственост ще бъдат само 65 500 долара - по-малко от разходите за наемане.

Едно последно предложение: Ако наистина не сте добри в спестяването на пари и струва малко повече да купите вместо да наемете, отидете напред и да получите къщата. Собствеността, която изграждате, ще бъде един вид план за принудителни спестявания, така че поне ще имате нещо в бъдеще.

Вашият завой: Какво мислите за закупуване срещу наемане и по какъв начин вероятно ще отидете?

Стив Гилман е автор на "101 странни начини да печелите пари" и създател на EveryWayToMakeMoney.com. Той е бил репо-човек, ходещ дърводелец, оценител на търсачката, домашен флипър, трамвай, сървър за процес, маниак и рулетка крупиер, но от повече от 100 начина той е направил пари, писането е любимото му (досега) ,

Публикувайте Коментар