Не разполагате с достатъчно пари за преобръщане на къща? Опитайте да обърнете земята с едва $ 1000

Вероятно сте запознати с идеята да обърнете къща: купувате, фиксирате и продавате дом за печалба в сравнително кратък период от време. Но знаеше ли, че можеш да направиш нещо подобно с празни партита и площ? Всъщност, в някои части на странатаможете да започнете обръщане на земя с едва $ 1000.

Стратегията, която ще обясня, е тази, която съм използвала няколко пъти през годините. Ето как съм направил пари, които обръщат земя, както и защо стратегията работи - и как да намерите възможностите близо до вас.

Моята първа печалба от недвижимите имоти

Бях на 20 години и живея в Мичиган, когато видях 2,5 акра парцел за продажба за $ 4,500. Беше на тих черен път на миля по магистралата. Предложих 3500 долара - повечето от спестяванията от моята минимална заплата - и агентът по недвижими имоти, който го притежаваше, се съгласи. (Урок: не може да навреди да направите ниско предложение). Затварянето на разходите дойде до около $ 100 (те бяха по-ниски от тогава), така че инвестирах общо $ 3,600.

Почистих имота и очертах възможна алея, като поставих някои мъртви дървета. Започвайки от маркер за проучване в ъгъла, сложих пръчки покрай границите и боядисах върховете бяло, като останах на няколко крачки в имотните линии, за да бъда безопасна, тъй като не съм инспектор.

Земята се продава по-лесно, когато хората могат да видят какво получават и да си представят какво може да се направи с тях. Приблизително маркиране на имотните линии (кажете на купувачите това е предположение, а не проучване), почистване на имота и намек за това къде може да се стигне до алеята. Прекарах около четири часа подготовката на имота за продажба.

Ръчно рисуваният знак, който прикопах към едно дърво, каза: "За продажба: 2,5 акра за $ 4,750: $ 250 надолу и $ 100 на месец." Две седмици по-късно продадох имота, затваряйки сделката в ресторант. Купувачът заплаща пълната цена.

Купувачът също плати 11% лихва върху месечните плащания. Докато салдото бе платено изцяло няколко години по-късно, инвестицията ми в размер на $ 3,600 ми направи повече от 2,100 щ.д. в капиталови печалби и лихви, дори след незначителните транзакционни разходи. Това не беше последната сделка, която направих.

Защо тази стратегия за недвижими имоти работи

Това помага да почистите имота си, което повечето продавачи не правят. Той също така помага да се уточни къде са собственост линии, друго нещо, което повечето продавачи не правят. Но най-важната стъпка, ако искате да продадете повече, отколкото сте платили, е да предлагат лесно финансиране.

В първата ми сделка купувачите казаха, че имотът е надценен, а лихвеният процент е твърде висок. След това те затвориха сделката така или иначе, на пълна цена. Защо? Те харесаха парцела и могат да си позволят $ 250 авансово плащане и $ 100 месечни плащания. С други думи, те вероятно нямат много други възможности. Сега земята може да струва $ 20 000, затова си представям, че са доволни от инвестицията си.

Независимо дали става дума за автомобили, мебели или недвижими имоти, повечето купувачи ще плащат по-висока цена, ако е лесно за тях да купят. Така че ето целият план в един ред:

Купувайте евтини пари и продавайте над пазарната стойност за ниско авансово плащане и малки плащания с висок лихвен процент.

Намиране на евтини недвижими имоти да се преобърнат

Penny Hoarder вече е докладвал как да купува земя за $ 100 или по-малко чрез наддаване на eBay търгове. Има и много места, които можете да търсите онлайн за евтини площи и строителни парцели. Ето три неща, които трябва да имате предвид:

Realtor.com

Този сайт е ориентиран към купувачи на жилища и можете да търсите само един град в даден момент. Но ако зададете критериите за търсене на спални и бани "0" и кликнете върху "Цена: от ниска към висока" в полето "Сортиране", партидите и земята обикновено ще зависят от списъка с резултати.

Тук в Северен Порт, Флорида, Realtor.com показва много от $ 2,200 и има над 130 обяви за под $ 5,000.

Land Watch

За да видите евтини имоти в цялата страна, въведете максимум 5 000 щ.д., след което кликнете върху "Съединените щати" под "Тесни по държави" (повечето обяви се намират в САЩ все пак). Сортирайте резултатите, за да видите първо най-евтините.

Филтрите не работят перфектно, така че ще видите някои имоти за отдаване под наем или собственост на търг ще се появи в резултатите от "фиксираната цена", но все още можете да намерите обяви, започващи с по-малко от $ 1,000 тук.

Земя и ферма

Трябва да изберете държава за търсене, така че да тествате сайта, който избрах Колорадо с максимална цена от $ 5,000. Един от резултатите на първата страница беше 5 дка за $ 1800.

Разбира се, че е най-лесно да инвестирате близо до дома, затова започнете да търсите в града. Тъй като много продавачи няма да имат своите имоти, изброени от агент или онлайн, карайте наоколо и гледайте за знаци. И проверете безплатни рекламни сайтове като Craigslist.

След като намерите имот, който харесвате, намерете продажните цени за подобни имоти, като потърсите "наскоро продадени имоти" плюс името на вашия град. Предложете по-малко от това, което смятате, че земята струва, като разяснявате на продавача, че плащате в брой и може да приключите по всяко време.

Продажба с финансиране

Още повече, че когато обръщате къщи, трябва да сте готови да задържите земя за известно време, защото никога не знаете колко време ще отнеме, за да намерите точния купувач. За щастие данъкът върху собствеността (единственият ви разход) е минимален на суровата земя.

За да продавате по-бързо, започнете подготовката, преди дори да затворите покупката. Направете знак "за продажба", подгответе реклами за Craigslist и получете необходимите формуляри за продажба.

Можете да продавате чрез "договор за земя" (както направих), който в някои области се нарича "договор за покупка". Потърсете безплатни формуляри за договор за земя онлайн. Запазвате титлата на имота до окончателното плащане, в който момент подписвате дело за купувача.

Можете също така да продавате с прехвърляне на собственост и да постави ипотека върху имота. Ако не сте сигурни кое е по-добро, където живеете, говорете с адвокат (на някои места процесът на блокиране е по-бърз за един или друг тип договор).

Зависи от вас и купувача да преговаря за авансово плащане, месечната сума за плащане и лихвения процент. Само не забравяйте, че за да получите най-добрата цена, трябва да улесните купувача.

Възможно е купувачът да престане да извършва плащания, в който случай ще трябва да изключите договора, за да върнете имота си обратно. Но за разлика от къща, която може да бъде изхвърлена, когато я получите обратно, има по-малко да се обърка с земята, така че не е толкова рисковано да се продава с малко авансово плащане.

Направете математиката преди да я закупите

Преди дори да направите оферта, изчислете колко ще ви струва да купите имот с затваряне на разходите и да имате предвид продажната цифра. Имайте предвид и всички разходи за продажба. Трябва да се стремите да постигнете прилична пълна възвращаемост след всички разходи.

Да предположим например, че виждате много рекламирани за $ 5,000. Смятате, че разходите за покупка и продажба ще бъдат около $ 500 (без комисионна, ако продавате сами). Вашата очаквана продажна цена е $ 6,700 и искате да направите поне $ 1,500 плюс лихва след разходи, така че предлагате 4,500 щатски долара в брой и продавачът се съгласява.

Сега предположим, че го продавате за $ 6,700 с $ 300 надолу и плащания от $ 282 на месец при 7% годишна лихва. Купувачът изплаща баланса от $ 6 400 за три години. След като сте изхабили разходите си, ще сте реализирали печалба от 1,700 долара плюс 740 лв. Лихва, при обща доходност от 2,440 долара. Ако инвестирате само няколко десетина часа, това може да е полезна сделка.

На наистина евтина земя трябва да се опитате поне да удвоите покупната цена, когато продавате. Дори ако купите парче земя за 1000 долара или по-малко, ще имате поне тези разходи:

• Затваряне на покупката
• Записване на дело
• Данъци върху имуществото, докато продадете
• Закриване на продажбата
• Записване на договора
• Подгответе делото, когато купувачът ви плаща в пълен размер

Те биха могли лесно да добавят до $ 400 (или повече), така че дори да продадете за 2000 долара - двойно от това, което сте платили - и вие ще спечелите 200 лв., Все пак ще получите общата възвръщаемост от само $ 800. Вероятно не искате да се притеснявате за много по-малко от това.

Прочетете как да изготвите договор за покупка и да затворите договор за земя онлайн. Обикновено вземах формуляри от предишни сделки и промених всички специфични особености, за да спестя пари и все още имам необходимата документация. Ако подготвите документите и тогава имате адвокат, който преглежда всичко и сключва сделката за вас, както вие, така и купувачът сте защитени, но без допълнителните разходи за подготовката на професионални документи. Посъветвайте се с адвокат дали застраховката на титуляра е необходима и нормална, или ако просто търсене на заглавие е достатъчно, когато се намирате.

Вашият завой: Бихте ли помислили да се опитате да обърнете земята за печалба, ако можете да започнете с няколко хиляди долара или по-малко?