Ето какви наемодатели правят с вашето плащане под наем всеки месец

Чуваме много за това, колко скъп е наемът в много градове. Но къде отиват тези пари?

Докато някои наематели подозират, че това е направо в джобовете на алчните хазяи, искахме да проучим истината - затова говорихме със седем наемодатели, за да направят своята страна на историята.

"Обществото обича да злоупотребява с наемодателите по някаква причина, но хазяйците имат много повече разходи и главоболия, отколкото повечето хора осъзнават " каза Брайън Дейвис, инвеститор в недвижими имоти с 15 наеми и съосновател на блог за недвижими имоти SparkRental.

Марк Фъргюсън, недвижим имот, инвеститор в недвижими имоти, автор и собственик на 14 имота за отдаване под наем в Колорадо, се съгласи: "Макар да изглежда абсурдно някои хора да плащат толкова много наема, не забравяйте, че наемодателят трябва да плаща много повече разходи повечето хора мислят и дори повече от много наемодатели смятат, че ще плащат. "

Тук са най-големите разходи наемодатели, назовани, когато попитахме какво се случва с голямото плащане на наем, което им давате всеки месец.

Освен това имаме два примера за месечните бюджети на реалните наемодатели, така че да можете да видите точно как изглеждат номерата - нещо, което трябва да вземете предвид, дали пишете месечния си лихвен пробег или мислите, че самите вие ​​инвестирате в даден имот за отдаване под наем.

1. Ипотека

Ако вашият хазяин все още плаща ипотеката върху неговата собственост - която много от тях - приличен парче от плащането ви за наем отива направо в банката, за да плати главница и лихва.

2. Помощни програми

Някои наемодатели включват комунални услуги в наемите, но дори и тези, които не могат да ги изплатят от джоба си.

"Когато звената са заети, имам наематели да плащат за електричество, газ, вода, телевизия, телефон и интернет", казва Анди Панко, собственик на два апартамента с една спалня в комплекс в Уудбридж, Ню Джърси.

"Дори когато устройството е свободно, все пак трябва да има електричество, газ и вода. Трябва да поставя тези в мое име, когато няма наематели.

3. Застраховка

Наемодателите трябва да носят застраховка на наемодателя, която защитава тяхната физическа собственост от злополуки и внезапна загуба поради неща като пожар или тежко време.

Те трябва също да имат застраховка за отговорност, която защитава техните финансови активи в случай на обезщетение за отговорност, като някой ги съди, след като се подхлъзна и падне върху заледен тротоар.

4. Поддръжка и ремонт

Независимо дали става въпрос за пари и време, прекарано в оправянето на нещата или наемането на изпълнители, поддръжката и ремонтите се нареждат високо в списъка на разходите на наемодателя.

"Повечето наемодатели могат да разчитат на 5 до 20% от получените наеми за разходи за поддръжка", казва Фъргюсън.

Kaycee Wegener от Rentec Direct ги разделя на два различни типа разходи:

1. фиксирани цени можете да прецените предварително, включително рутинна поддръжка като почистване, отстраняване на боклука и контрол на вредителите, както и сезонна поддръжка като косене на трева, отстраняване на снега и почистване на улуци

2. променливи разходи можете да се опитате да бюджет за, но които може да ви изненада, включително ремонт и подмяна на уреди, имуществени щети поради невнимание или нормално износване и извънредни ситуации.

"Много наематели нямат добър смисъл колко струва да поддържат имота правилно, само защото все още не са собственици на имоти", каза Деб Томаро, брокерски сътрудник в RE / MAX Acclaimed Properties.

- Това дърво струва $ 1,200, което да премахне. Този покрив е $ 8,000. Този хладилник е 800 лв. Добрият хазяин има резерви, така че когато възникнат извънредни ситуации, те могат бързо да се справят с тях и да сведат до минимум неудобството на наемателя си. Наемодателите, които просто изхвърлят всеки месец, може да нямат възможност да изградят резерви. "

И дори ако един наемодател има резерв, изградена, една лоша година все още може да ги удари.

Ник Боуман, наемодател в Колорадо в продължение на 15 години, може да разкаже много приказки за неприятни изненади като "внезапна канализация за 6 к.с." и "наемател, който изтича точно преди Коледа и оставя топлината, за да може тръбите да замръзнат , Това са онези кошмари, които наистина могат да изтече резервната ви сметка.

5. Поддържане на всичко до кода

Наемодателите са длъжни да гарантират, че техните имоти са безопасни за живеене и това не е евтино. Тези "разходи, свързани с регулирането", както ги наричаше Дейвис, включват неща като лиценз за наем, задължителни проверки и годишни такси за регистрация.

- В Балтимор, където имам по-голямата част от имотите си - каза Дейвис, - трябва да се регистрирам и да плащам годишни такси както с държавата Мериленд, така и с град Балтимор. Трябва да имам инспекция на оловна боя между всеки наемател. Иска ми се да мога да продам част от наемите си, но никой друг не ги иска за това, което имам в тях; Бях принуден да преустроим имотите, за да се съобразят с местните разпоредби. "

Джеймс Ричардс, брокер с Hot Reality Realty в Минеаполис, Минесота, усеща болката на Дейвис:

Целият град ми цитира, че няма достатъчно остриета на трева на квадратен инч. (Да, те всъщност имат инспектор, който търси такива глупости.) Всяка къща, построена преди 1978 г., трябва да премине тест за олово, когато нов наемател се придвижи, дори ако е преминал подобна проверка преди това.Разходите за тестовете варират от $ 300 до $ 500, да не говорим за разходите, свързани с това, че минават за първи път, и обикновено това е $ 3,000 до $ 5,000 или повече, ако имотът се нуждае от изцяло нови прозорци.

Ричардс също така посочва, че "глобите се оценяват на наемодателя, когато наемателят извърши престъпление: подслонява квартала, използва прекалено много държавни служби, поставя боклук в контейнера за рециклиране, разрешава изтичането на табелите с регистрационните номера, не прекъсва трева или тротоари на тротоарите и т.н. Глобата на наемодателя обикновено е по-висока от тази на нарушителя. "

6. Данъци и такси

В допълнение към плащането на имуществените данъци, наемодателите също трябва да плащат данък върху доходите от наем, които получават.

Докато те получават някои данъчни приспадания, получаването на тези удръжки често може да бъде себестойност (виж следващата статия).

7. Счетоводство и счетоводство

"Наемните имоти идват със счетоводни и счетоводни главоболия", каза Дейвис, "които струват време и пари. Плащам един счетоводител и счетоводител за около 4 000 долара годишно, а аз все още прекарвам 30 до 40 часа годишно, за да работя по данъчната си декларация. "

8. Такси за мениджър на имоти

Времето също има стойност, тъй като много наемодатели смятат, че е най-ефективно да наемат мениджър на недвижима собственост, за да се справят с ежедневните дела на различните си наеми.

Тези такси обикновено могат да варират от 8 до 12% от месечната наемна цена, според All Property Management.

9. Оборот от наематели и свободни работни места

Когато напускат наемателите, те носят съвсем нов набор от разходи.

"Свободните работни места са огромен разход за наемодателите", каза Дейвис, "особено на не толкова горещи пазари. Не само, че наемодателите трябва да покрият ипотеката, без да получават приходи от наем; те също обикновено трябва да пребоядисват цялата единица и да заменят всички килими. Наемателите имат малък стимул да третират деликатно паркета или стените, тъй като за земевладелците е трудно да задържат пари от обезпечението, за да покрият тези разходи. "

"Повечето наемодатели ще представляват от 5 до 15% от наема на свободни работни места", каза Фъргюсън.

10. Маркетинг

И когато става въпрос за намиране на някой да запълни тези свободни работни места, наемодателите понасят разходи като такси за кредитни доклади, професионални фотографски услуги за обяви и др.

"Направих всичките си собствени реклами и наематели", казва Панко. "Целият процес на реклама и проследяване може да бъде възложен на агент по недвижими имоти; въпреки това те начисляват такса, равна на наем от един месец, всеки път, когато открият и настанат наемател.

11. Правни такси

"Надяваме се, че наемодателите и наемателите имат здрави взаимоотношения и взаимно уважение", казва Панко, "но ако не възникнат и възникнат проблеми, може да се наложи да наемете адвокати, които да се консултират относно вашите права и средства за защита съгласно договора за наем и държавните закони. Най-лошият случай, може да се наложи да изгоните наемателя. Това е дълъг и скъп процес "

Ричардс може да свидетелства за това. "За да подадете изгонване струва $ 340 само за таксата за подаване, а вие трябва да задържите адвокат на стойност от $ 400 до $ 500 за изгонване", каза той.

"Много изгонвания завършват с наемателя да получи безплатен адвокат от някоя правителствена агенция, за да се бори срещу изгонването. Когато това се случи, отнема по-дълго време (загубено наемане) и струва повече в адвокатските такси поради факта, че обикновено трябва да се слуша изслушване. Прекарах до $ 1,500 изгонване на наемател.

За да направи нещата още по-лоши, той каза: "Не мога да правя ефективни проверки, тъй като свободните адвокати, споменати по-горе, обикновено отхвърлят досието на наемателя, така че дори проверка на миналото няма да разкрие проблемите, които предстоят."

Дейвис е в една и съща лодка: "През всеки един месец имам няколко наематели, които пренебрегват да плащат наем. След това трябва да мине през процеса на връчване на съдебни решения, подаване на съдебни искания в съда, заплащане на съдебни такси, изчакване на няколко месеца, за да се появи дата на съдебното заседание - всички, докато плащат ипотеката върху имота и не получават десетки от наемателите . "

Разбиване на всичко надолу

И така, как изглежда всичко това на месечна база?

Фъргюсън предостави този пример за това какви типични разходи могат да изглеждат на единица в крайградски квартал на Колорадо, който наема за 1 500 долара месечно:

• Ипотечно плащане: 750 долара на месец

• Данъци: $ 100 до $ 500 на месец

• Застраховка: $ 50 до $ 150 на месец

• HOA такси: до $ 500 на месец (важи само за неговите домове, които са част от асоциация на собствениците на жилища)

• Поддръжка: $ 75 до $ 300 на месец

• Свободни работни места: $ 75 до $ 225 на месец

"Когато добавите всички тези разходи в уравнението", обобщава Фъргюсън, "месечните разходи възлизат на $ 1050 - $ 2,425 на месец за $ 1 500 на месец под наем".

Ричардс даде тази разбивка на един от неговите имоти в Минеаполис:

• Данъци за собственост: $ 300 на месец

• Лиценз за наем: $ 100 на месец

• Оборудване за печене: 25 USD на месец

• Застраховка: $ 100 на месец

• Глоби / проверка на съответствието / градски бюджет: $ 200 на месец

"На тази собственост събирам $ 1,250 / месец", казва той. "С изключение на горните разходи, това ме оставя с 525 долара, за да платя ипотеката, поддръжката, оборотите и т.н. В същото време правителството прави $ 400 на месец и увеличава много от другите ми разходи."

Докато Ричардс желае да може да плаща по-малко за някои от наемните си, ръцете му често са обвързани с разходи, които са извън неговия контрол. "Мисленето, че един хазяин е" богат ", затова ще изяде всички тези разходи е абсурдно - каза той откровено.

"Той или тя е в бизнеса, за да печелят пари. Всички направени разходи ще бъдат прехвърлени на наемателя под формата на по-висок наем. Тъй като сме всички в една и съща лодка, няма да се измъквам от пазара. Бих предпочел да плащам по-малко за добър наемател и затова с удоволствие бих намалил наема, ако горните разходи не бяха част от уравнението.

Вашият Завой: Наематели, това ви прави ли да погледнете вашето плащане под наем различно? Наемодатели, има ли други разходи, които бихте добавили към този списък? Ако сте мислили да станете хазяин, направете ли тези номера да ви накара да преразгледате?

Кели Гренът е автор на блогър, писател и редактор на свободна практика, който ръководи блога Cordelia Calls It Quits, където документира опитите й да освободи живота си от нещата, които нямат значение, и да се съсредоточат повече върху нещата, които вършат. Следвайте я в Twitter @CordeliaCallsIt.