Какво по дяволите е HELOC? Ето какво точно трябва да знаете

Първият път, когато Лора Агадони използва кредитна линия за домашна собственост, известна още като HELOC, трябваше да завърши мазето в предградията си в Атланта.

Винаги, когато е трябвало да плаща на изпълнители, тя използва кредитната линия от 20 000 щ.д.

"По този начин ние добавихме стойност към нашия дом, използвайки собствения капитал в нашия дом", каза тя.

Наскоро тя използва HELOC, за да помогне за закупуването на инвестиционен имот. Тя използва доходите от наем, за да изплати дълга си.

"Харесва ми гъвкавостта да разполагам с голяма кредитна линия, ако имам нужда или искам да я използвам", каза тя.

И така, какво по дяволите е HELOC така или иначе? Това е добър въпрос, и че много от собствениците на жилища - дори тези, които вече имат HELOC - питат.

Неотдавнашно проучване, осъществено от TD Bank, установи, че много кредитополучатели не са разбрали напълно подробностите за своите HELOC или не са разбрали условията на кредитната им линия.

Информирайте се и прочетете нататък, за да научите повече за HELOCs.

Какво представлява HELOC?

Линията за кредит за домашен капитал (HELOC) е точно това - кредитна линия. Помислете за HELOC като ваша кредитна карта: Вие я използвате, за да правите покупки, а след това плащате за тези покупки по-късно.

За разлика от кредитната карта, която е необезпечен дълг, кредитът за домашен капитал е обезпечен, защото е подкрепен от актив със стойност: вашата къща. Когато правите ипотечното си плащане всеки месец, и когато пазарната стойност на вашия дом се повиши, вие изграждате собствен капитал. HELOC ви позволява да заемате срещу този капитал.

След като сте одобрени за HELOC, можете да заемате колкото се може по-малко или колкото е необходимо. Това е, което определя HELOC с изключение на домашен собствен заем, в който банката Ви отпуска еднократна сума. С HELOC не го заемате, докато не се нуждаете от нея.

Как кредитополучателите изчисляват вашата кредитна линия?

Обикновено кредитополучателите използват съотношението ви кредит към стойност, за да определят размера на Вашия HELOC, според Кейси Флеминг, ипотечен консултант на C2 Financial Corp. и автора на книгата "Ръководството за заем: Как да получите най-добрия ипотечен кредит . "

Много банки ще предлагат само HELOC, която поддържа общата сума на съотношението ви към 80% или под 80%. Някои, като Pennsylvania State Employees Credit Union, ще достигнат до 90%.

Заемът на стойност е лесно да се изчисли, когато имате само ипотека. Просто разделете текущия баланс на заема към текущата стойност на вашия дом. Заем от 100 000 долара за дом, оценен за 200 000 долара, означава, че имате съотношение за заем от 50%.

Ако искате да получите HELOC, ще трябва да отчетете тази сума в кредитния си баланс. Ако искате да получите кредитна линия от 25 000 долара за домашна собственост, ще имате общ заем от 125 000 долара за дом, оценен на 200 000 долара. Вашият нов заем ще бъде 62,5%.

В този сценарий, ако заемодателят ви позволи да заемате до 80% заем, можете да имате право на кредитна линия от 60 000 щ.д.

Кредиторите могат също така да отразяват съотношението дълг / доход, което означава колко дълг сте съпоставили с колко пари внасяте, каза Флеминг. Те също така могат да погледнат на кредитния Ви рейтинг.

Бележка: Вероятно ще плащате някои от същите такси, които сте платили за първата си ипотека. Според Федералната търговска комисия, може да сте на кука за нова оценка, заглавие за търсене, такса за кандидатстване и други такси.

Някои кредитори, като Chase, ще Ви таксуват с годишна такса (Chase's е $ 50). Можете също така да видите такса за предплащане или такса за предсрочно закриване, ако закриете кредитната линия в рамките на определен брой месеци. Звуков кредитен съюз във Вашингтон, например, таксува такса от $ 345, ако затворите HELOC в рамките на 24 месеца.

Разбира се, тези такси могат да се добавят бързо, така че не забравяйте да получите усещане за това, което ще ви направи HELOC наистина ли струва ви, преди да се потопите. И не забравяйте да пазарувате наоколо, за да видите кой може да ви предложи най-добрите цени и най-ниските такси.

Как действа HELOC?

След като бъдете одобрени, можете да започнете да използвате кредитната си линия, когато имате нужда от нея. Този период се нарича период на теглене и обикновено трае между пет и 10 години. По време на периода на изтегляне, много кредитори позволяват на кредитополучателите да правят лихвени плащания само.

След като изтече срокът за теглене, не можете да заемате повече пари и да влезете фаза на изплащане. Може да бъдете задължени да направите голямо, еднократна сума за неизплатеното салдо (известно като плащане с балон) или да започнете месечни плащания към главницата и лихвата в зависимост от първоначалните условия на HELOC.

Някои кредитополучатели са неподготвен за периода на погасяване и може да бъде изненадан, когато се повиши месечното им плащане защото те също плащат главница, а не само лихви.

Разбира се, може би искате да запазите кредитния си лимит и да удължите срока за теглене. Много заемодатели ще направят това, стига вашият дом все още да има достатъчно капитал и финансовото ви здраве не е такова. Обикновено кредиторът ще "изплати" старата Ви кредитна линия, като просто ви удължи с нов, казва Флеминг.

Какво за интереса?

Повечето HELOC имат променливи лихвени проценти, което означава, че те се движат нагоре и надолу въз основа на финансов индекс, обикновено основния лихвен процент. Някои банки ще добавят няколко процентни пункта, наречени марж, към основния лихвен процент. Настоящата основна ставка е 3,75%.

Много HELOC имат минимални и максимални лихвени проценти.Флеминг каза, че е типично за тавана да бъде определен на 18%, макар че той отбеляза, че основната ставка не е била в двойните цифри от 90-те години.

HELOC обикновено предлагат по-ниски лихвени проценти, отколкото други форми на кредит, заяви Джефри Хенсел, заемодател на твърди пари в North Coast Financial Inc. Националната средна стойност за кредитните карти е около 15%, според CreditCards.com.

"Друг прогрес на HELOC е, че на кредитополучателя се начислява лихва само върху размера на средствата, които понастоящем се изтеглят от кредитната линия", добави Хенсел. "Когато кредитополучателят депозира заемните средства обратно в кредитната линия, лихвата спира да се натрупва върху тази сума."

Как можете да използвате HELOC?

Може да използвате кредитна линия за домашно финансиране, за да платите за всичко, но това не означава, че трябва. Едно от най-често използваните за HELOCs е да финансира проекти за обновяване на дома или да плати за големи вътрешни ремонти. HELOC може да служи и като резервен фонд за спешни пари.

Те понякога се използват за изплащане на дълг с по-високи лихвени проценти, въпреки че не всички експерти се съгласяват дали това е добра идея.

"Виждам това като средство за хора с добър или отличен (финансов) опит", каза той

Филип Лий, мениджър на богатството в Масачузетс за Financially In Tune. "Предпазвам да взема пари, ако има основен проблем с кредита или разходите. Ако хората имат проблеми с харченето, използването на HELOC може просто да влоши ситуацията. "

Вероятно не е добра идея да купите кола, да финансирате ваканция или да платите за други краткосрочни продукти с HELOC, съветва Райън Фрайлич, финансов треньор и плановик за умишлени финанси.

За разлика от проекта за обновяване на дома, който ще добави стойност към вашия дом, тези елементи започват незабавно да се обезценяват или нямат стойност. Може да плащате за нова кола дълго след като я спрете да я управлявате, например. И ако сега нямате пари, какво ще кажете, че ще имате пари, за да платите дълг на HELOC, след като периодът на погасяване започне от 10 години?

"Ако се заемате с вашия дом за потребителски стоки, Вие отричате това голямо предимство (на собственост) на принудителни спестявания", каза Фрайлич.

Начало Equity Loan vs. Home Equity Линия на кредита?

Както дискутирахме по-горе, в допълнение към кредитната линия за домашен капитал можете да получите и втора ипотека под формата на жилищен заем. При заем Вие разглеждате еднократна сума, фиксиран лихвен процент и месечни плащания, които няма да се променят през годините.

Кредитите за собствен капитал се използват по сходни причини, обикновено проекти за обновяване на дома, изплащане на дълг с по-висок лихвен процент и т.н. Ако знаете точно колко трябва да заемете и имате пари да правите редовни месечни плащания както на главницата, така и на лихва (над първата си ипотека), може да отидете с кредит, вместо с кредитна линия.

Няма изненади с кредит за собствен капитал, който ви позволява да планирате месечните си разходи в бъдеще. С HELOC, много собственици на жилища свикват на 10 години лихвени плащания и след това се чувстват свиваеми, когато трябва да започнат да плащат главницата и лихвата след края на периода на теглене.

"Искате предвидими плащания и график на погасяване и разполагате с паричния поток, за да го подкрепите", каза Лий.

Заемът за собствен капитал е също добър, ако не желаете (или не можете да се справите) с изкушението на наличния кредит - след като получите своята еднократна сума, това е всичко.

Винаги имайте предвид, че както HELOC, така и жилищният заем може да са рискови, защото ако не можете да извършите плащанията си, можете да загубите дома си, Всъщност експертите предсказват вълна от възбрани през следващите години, тъй като много хора използват HELOCs по време на най-новата рецесия. Анализът на RealtyTrac установи, че повече от 1,8 милиона домове с HELOC, открити между 2005 и 2008 г., са сериозно подводни.

Затова се уверете, че внимателно обмисляте всички опции или се консултирайте с финансов експерт, преди да използвате HELOC, за да платите нещата.

Вашият завой: Бихте ли помислили да използвате HELOC?

Сара Кута е репортер по образованието в Боулдър, Колорадо, със склонност към ухажване през уикенда, ремонт на мебели и добри сделки. Намерете я на Twitter: @sarahkuta.