Инвестирахме в дуплекс. Ето какво научихме толкова далеч

Ако купувате дуплекс и живеете в едната страна, имате дом и наем, идващ от другата страна, за да му помогне да плати.

Инвестиционните имоти също предлагат данъчни предимства. И какво би могло да бъде по-лесно, отколкото да управлявате наем под наем?

Вероятно сте чули аргументите за закупуване на дуплекс вместо еднофамилни къщи. Но наистина ли е добра идея за вас?

Може би.

Наскоро след четири години на флората на Флорида и влажността, жена ми и аз се върнахме в Колорадо, за да купим дуплекс в малкия град Флоренция.

Тук живеем само за кратко, затова не мога да предложа изчерпателно ръководство за закупуване на дуплекс като дом. Но много неща могат да се случат след няколко месеца, така че може би можете да научите няколко урока от нашия опит.

Може би дори достатъчно, за да решите дали сте готови за този начин на живот / инвестиция ...

Закупуване на разстояние

Жена ми беше заета и за четири дни бях в Колорадо, за да потърся нов дом и инвестиция.

След като се върнах във Флорида, се опитахме да си купим имот с множество имоти - любимата ми от седемте имота, които бях виждал. Открихме няколко проблема и сделката падна, затова направихме оферта за дуплекс, в който бях в само 10 минути.

Купуването на имот, в който сте били в продължение на няколко минути, не е толкова рисковано, колкото звучи, стига да имате инспекция в договора си.

Ако инспекторът е открил някакви сериозни проблеми, бихме могли да се оттеглим. И двете единици бяха заети, така че можехме да се оттеглим и след преглед на лизинговите договори, ако наемът е по-малък от посочения в информацията за регистрацията.

Недвижимите имоти се продават бързо в Колорадо, а цените се покачват, но не имам да купя нещо. Така че ние предложихме $ 119,000, около $ 8,000 по-малко от търсената цена.

Продавачът каза "да".

Междувременно съпругата ми ме задаваше въпроси, които не можах да отговоря, като например дали спалните са покрити с мокет, какъв цвят са стените и къде са разположени пералнята и сушилнята.

За щастие инспекторът отговори на някои от тези въпроси.

По-важното е, че той има опит в структурното инженерство. Дуплексът е построен през 1900 г., но той ни увери, че пукнатините по стените (повечето от които не си спомням) не са били сериозни.

Уроци:

1. Не се приближавайте към имот.
2. Имайте предвид алтернативи.
3. Опитайте да предложите по-малко от търсената цена.
4. Разгледайте имот, ако го интересувате.
5. Наемете инспектор със строителни или инженерингови опит.

Договаряне на сделката

Дуплексът нямаше големи функционални проблеми.

След като получихме доклада от проверката, поискахме някои малки ремонти и продавачът се съгласи. Също така ни увери, че една единица ще бъде празна, докато се движим.

Договорът ни ни позволи да анулираме сделката, ако не намерихме приемлива застраховка. А с приемливо означаваше почти всичко - от цената до дори и това, което може да бъде покрито или изключено (като земетресения или наводнения).

Езикът на договора е, че можем да отменим договора "на базата на незадоволително обезпечаване на застраховката" в единствената субективна преценка на Купувача. "Разбира се, има краен срок, както при всички непредвидени обстоятелства.

Застрахователният агент ни зададе въпроси, които предадохме на агента ни за недвижими имоти, който ги предаде на продавача, който ги предаде на продавача, който отговори на своя агент, който след това се свърза с нашия агент, който след това се свърза с нас, и се свързахме с нашия застрахователен агент, който след това имаше друг въпрос.

Процесът беше труден и бавен. И застраховката беше скъпа, която открихме в деня след нашия краен срок за застраховка.

За щастие, след като разпитахме нашия застрахователен агент, открихме, че можем значително да намалим разходите, като увеличим приспадането, като платим една година предварително и получим застраховката си чрез една и съща компания.

В информацията за регистрацията се казва, че апартаментите са били наети на цена от 650 долара на месец, но изведнъж си спомних, че наемателят от едната страна ми каза, че е платила 600 долара.

Имаме копия от лизинговите договори по имейл до нас и наем беше $ 650, но е отстъпка от $ 50, ако е запазила мястото, изглеждащо добре за представления, докато е било за продажба.

Уроци:

1. Инспекциите са възможност за предоговаряне или връщане на сделка.
2. Следете сроковете в договора.
3. Посъветвайте се с вашия застрахователен агент как можете да намалите годишната си премия.
4. Попитайте наемателите въпроси, когато видите място.
5. Винаги поискайте копия от договор за наем и други договори

Закриване на сделката

Веднага след изтичането на сроковете за сключване на договори сме посочили нашия дом във Флорида за продажба.

Той продал на следващия ден повече от търсената цена - лудото време е във Флорида! Затворихме продажбата 16 дни по-късно, няколко дни след затварянето на дуплекса.

Междувременно открихме, че наемателят, който планирахме да заемаме, все още е там.

Размишлявахме за възможността да останем без дом след затваряне във Флорида и решихме, че имаме нужда от повече информация. Имейлите и телефонните обаждания преминаха през типичния лабиринт на агенти по недвижими имоти и не можахме да получим ясна представа за ситуацията.

Жена ми намери решението.

Тя откри личния телефонен номер на продавача под наем и го позвънихме директно. Наемателят в "нашето" звено беше повече или по-малко преместен и щеше да излезе четири дни преди да пристигнем.

Агентите за недвижими имоти не обичат да бъдат заобиколени, а някои продавачи предпочитат да не говорят изобщо с купувачите, но в този случай това беше едно от най-добрите ни решения. Продавачът беше много полезен - дори дойде, след като се заехме да отговорим на всички въпроси, които имахме.

Споменахме, че можем да приключим по-рано от планираното, но не бяхме чували от фирмата-титуляр. В един момент ги извиках и те казаха: "О, да, върнахме затварянето и документите ще бъдат там след няколко дни".

Благодарим ви, че ни разказахте - очевидно не беше важно да знаем кога е свършването! Бързо свързвахме парите, така че щеше да е там навреме. Никога не съм срещал компания, която харесва.

Уроци:

1. Това може да помогне да се говори директно с продавача, ако е възможно.
2. Следвайте всичко - може да не бъдете уведомени за важни промени.

Как да спечелим пари с вашия дом

Затворихме в началото на месеца.

Тъй като наемът се изплаща предварително, ние бяхме кредитирани при затваряне с наетия вече наем. Ако сте свикнали с пари за затваряне на разходите, това може да помогне много. По същество печелехме пари, преди да се появим.

Това беше добрата новина.

Пет дни след като пристигнахме в нашия нов дом (с всичко, което притежавахме и две котки в нашия миниван), наемателите от другата страна съобщиха, че напускат една седмица - и една от трите им кучета е разкъсала дупка в килима.

За щастие, предишният собственик е събрал допълнителен депозит от $ 500 за домашни щети.

Това бяха лоши новини и добри новини. Не бях развълнуван да трябва да подготвям другата страна за нови наематели, докато все още се установяваме и рисуваме на наша страна. От друга страна, вероятно щяхме да намерим по-добри наематели и да започнем с нови правила.

Решихме да използваме услуга за настаняване, за да намерим наемател.

При 75% от наетия месечен наем те правеха снимки, рекламират на няколко места, подадоха молби, извършиха кредитни и групови проверки и направиха препоръка.

Така че имахме този неочакван разход, няколко хиляди долара за ремонт, рисуване и друга подготовка, и малко свободно време малко след придвижването.

Но сега разполагаме с нови наематели и с още 50 лв. Повече от очакваното. Надяваме се, че ще останат в продължение на години.

Уроци:

1. Затваряйте покупката в началото на месеца, за да събирате предплатения наем при затваряне.
2. Очаквайте разходи за наем и подготовка и загуба на приходи от свободни работни места.
3. Не забравяйте да вземете по-голям или допълнителен депозит, ако позволите домашни любимци.
4. Накарайте една управляваща компания да намери наематели, ако не сте сигурни как да продължите.

Финансиране на дуплекс

Имахме достатъчно късмет, за да можем да платим пари за нашия дуплекс, но можете също да ги финансирате.

Bankrate.com обяснява, че има някои специални предимства при финансирането на дуплекс, когато живеете в него.

Например, за разлика от не-заетите инвеститори, можете да получите Федерална жилищна администрация или ветерани администрация заем.

И въпреки че това е вашият дом, понякога можете да използвате доходите от другата страна, за да ви помогне да се класирате за заема.

Но уверете се, че номерата все още имат смисъл, след като добавите тези плащания към заем.

Например, ако дяловете са подобни по размер, разпределете половината от всяко ипотечно плащане на инвестиционната единица заедно с половината от общите разходи и всички разходи, специфични за тази страна.

Трябва да се стремите да имате поне някои положителни парични потоци (на тази единица) след всички тези разходи.

Данъчни предимства на притежаването на дуплекс

Може да се наложи да прочетете данъчните предимства на притежаването и пребиваването в дуплекс.

Но основно всичко, което харчите за наемната единица, е разход, който намалява доходите, които докладвате, и данъците, които плащате. Това включва реклама, боя, цветя за предния двор - всичко, което ви помага да запазите мястото под наем.

Разходите за целия имот обикновено се разделят на средата.

Например, половината от данъчните и застрахователните сметки са разходи за наем. Но говорете с един счетоводител, ако имате уникална собственост, като една страна е много по-голяма от другата.

Освен това получавате и други обезщетения, които допълнително намаляват данъчната Ви сметка, като например да поискате амортизация като разход. И все пак можете да се квалифицирате за изключване на данъка върху капиталовите печалби на половината от имота, когато продавате, тъй като живеете в него.

Дуплексни недостатъци

Недостатъците на притежаването на дуплекс са за това, което бихте предположили.

Ето кратък списък на потенциалните проблеми, които може да срещнете:

1. Наематели, които не плащат навреме: Бъдете готови да започнете извежданията бързо.
2. Злополука на вашия имот: Може да ограничим броя на домашните любимци.
3. Потенциална отговорност за произшествия върху имота: Вземи застраховка.
4. Скъпи изненади като счупени пещи: Нашите са на 30 години, с пресечени пръсти.
5. Много работи по поддръжката: Няма да бъде цялото време, но вероятно когато най-малко го очакваш.

За мен най-големият недостатък е стресът на постоянните решения.

Мога ли да определя духа себе си или да плащам пет пъти повече за един професионалист?

Давам ли на наемателите градина?

Искам ли да наема навреме, дори ако това означава, че наемателят няма да има пари за лекарството на бебето си? (Това всъщност дойде на предишния под наем, който притежавах.)

Тези проблеми не са уникални за дуплексите. Те идват с всякакви жилищни имоти под наем.

Специални дуплексни предимства

Като инвестиция, отдаването под наем на недвижими имоти има ясни предимства.

Например наемите обикновено се увеличават с течение на времето, но ипотечното Ви плащане остава същото (ако приемем, че имате фиксирана лихва), така че доходите ви се покачват. Някои предимства обаче са специфични за дуплексте, заемани от собствениците.

Например, дуплексът дава възможност да инвестирате по-малко във вашия дом. Нашият дуплекс има два блока от 1100 квадратни метра и платихме 119 000 долара, докато малките къщи на една и съща улица струват една и съща.

Накрая поставихме 3 000 долара да фиксират мястото. В комбинация с $ 1,000 в заключителните разходи, ние прекарахме $ 123,000 - $ 61,500 за нашия дом и $ 61,500 за наем, много по-малко, отколкото бихме платили за еднофамилни жилища за всяка от двете цели.

Не обичаме да бъдем собственици, особено след седмици на работа, подготвящи мястото. Аз дори не харесвам недвижимите имоти. Но откъде другаде можем да получим очакваната 7% възвръщаемост?

И това дори не е цялата история.

Ако бяхме купили един семеен дом за себе си (нашия резервен план за връщане в Колорадо), щяхме да се отдалечим от центъра на града, за да намерим нещо по-евтино. Все още щяхме да платим повече от 90 000 долара, вместо 61 500 долара.

Сега ще инвестираме 30 000 долара, които спестихме.

Платихме пари, но предимството е, че и ти заемеш. Като инвестирате по-малко в собственото си жилище, спестявате хиляди през годините.

Друго предимство на купуването на дуплекс като дом е, че живеете в съседство с наемателите си, за да можете да следите какво се случва с вашата инвестиция.

Като сте на място, можете по-лесно да се справите с малки проблеми, преди да станат големи.

А проверката за наем е само на няколко крачки.

Стив Гилман е автор на "101 странни начини да печелите пари" и създател на EveryWayToMakeMoney.com. Той е бил репо-човек, ходещ дърводелец, оценител на търсачката, домашен флипър, трамвай, сървър за процеси, маниак и рулетка крупиер, но от повече от 100 начина той е направил пари.