Защо наемните имоти са чудесен начин да разнообразите инвестициите си 💲💲💲

Повечето финансови съветници, телевизионни предавания за пари и дори колежи научават хората да инвестират пари на фондовия пазар. Недвижими имоти рядко се споменават като средство за инвестиране на парите ви, освен когато купувате лично жилище, вместо да наемете. Мисля, че инвестирането в недвижими имоти с отдаване под наем е един от най-добрите начини да инвестирате парите си, както и един от най-добрите начини да се пенсионирате рано. Аз съм предубеден към недвижимите имоти, тъй като съм в сектора на недвижимите имоти; Аз управлявам екип от недвижими имоти от 10, имам 11 дългосрочни наемни имоти и аз определям и обръщам 10-15 домове годишно. Но съм направил много изследвания за най-добрите превозни средства за пенсиониране и богатство; за мен недвижими имоти удари други опции от водата. Защо не повече хора инвестират в недвижими имоти, ако е толкова страхотно? Необходимо е много образование и знания на местния пазар за успешен агент по недвижими имоти, не е лесно да се инвестира в недвижими имоти.

Когато инвестирате в отдаване под наем, трябва да инвестирате за паричен поток, а не за поскъпване

Една от най-големите грешки, които инвеститорите правят при закупуването на имоти под наем, е, че купуват къща и се надяват да я оценят. Ако купите къща за пари, вероятно няма да получите в беда закупуване на недвижими имоти за благодарност, но повечето от нас нямат пари в брой, за да купят наем. Ако инвестирате за паричен поток, не се нуждаете от отдаване под наем, за да оцените, за да получите голяма възвращаемост. Паричният поток е размерът на парите, които правите на отдаване под наем всеки месец, след като плащате всички разходи. Ако купите подходящ имот за правилната цена и не сте в район с неприлични цени на жилището, трябва да можете да намерите имот под наем, че паричните потоци.

Аз съм професионалист в областта на недвижимите имоти и връщането ми може да е по-високо от повечето. Разполагам с 11 дългосрочни наеми и те осигуряват над 60 000 долара годишно в паричен поток след всички разходи. Купих първата си имот за отдаване под наем през декември 2010 г. и искам да купя 100 имоти под наем до януари 2023 г. Голямата част от 60 000 долара, които правя всяка година, ще продължи толкова дълго, колкото притежавам моите имоти за отдаване под наем, с времето, когато изплащам ипотеки, а инфлацията води до увеличаване на наемите. С фондовия пазар трябва да се притесняваме колко дълго ще живеем в пенсионна възраст, затова нашите пари не изчерпват. При отдаването под наем на имотите никога не трябва да се притеснявате за изтичането на парите си, освен ако не продадете имотите.

Как виждате паричния поток на отдаване под наем?

Много инвеститори забравят да разчитат всички разходи, свързани с отдаване под наем. Има много повече разходи, отколкото само ипотечните плащания. Ето разбивка на най-често срещаните разходи:

Ипотечни плащания: Ако имате заем, ще имате ипотечни плащания, това е лесно!
Данъци и застраховки: Данъците върху недвижимите имоти се различават значително в различните държави и градове. Плащам около .05% от стойността на дом в Колорадо, но други райони могат да плащат 10 пъти повече от това. Всеки дом трябва да има застраховка срещу нея, за да се предпази от пожар, наводнение и т.н. Ако имате заем в дома, има голяма вероятност застраховката и данъците да бъдат включени в ипотечното плащане под формата на плащане с ескроу.
HOA такси: Ако купувате апартамент или дом в HOA, ще трябва да плащате дължими вноски и да отчетете тези.
Поддръжка: Поддръжката е нещо, което много инвеститори се оценяват или изобщо не оценяват. Дори ако купите къща, която е изцяло реконструирана, ще е необходима поддръжка. Наемателите не винаги са лесни за домове и нещата се развалят. По-старият дом е по-голямата поддръжка, която ще се изисква. Склонен съм да приема, че 10 до 25 процента от наемите ми ще отидат за поддръжка в зависимост от възрастта и състоянието на моите наеми.
Свободни позиции: Много инвеститори също забравят да отчитат свободните работни места, които понякога наемат имот, който не се наема и не води до приходи. Може да имате късмет и да имате наематели, които живеят в имот в продължение на 5 години и винаги плащат наем навреме. Не разчитайте на това! Отнасям се за 10% от моите наеми да отида за свободни работни места.
Управление: Ако не искате да управлявате вашите имоти под наем, можете да наемете мениджър на имоти. Типичните разходи за мениджър на имоти могат да варират от 8 до 12% от натрупаните наеми, а някои компании таксуват и лизингови такси. Всеки път, когато те наемат имот, те ще наложат на собственика 1/2 до пълния наем.
Ютилити: Ако наемодателят трябва да плати комунални услуги, те също трябва да бъдат изчислени. На моето семейство под наем наемателите плащат всички комунални услуги.

Изчисляването на всички тези разходи не е лесно, но създадох калкулатор на паричния поток в моя блог, който го прави много по-лесно. Този калкулатор ще ви помогне да определите разходите за поддръжка въз основа на възрастта и състоянието на дома и неговата безплатна! По-долу са разходите, свързани с един от моите имоти за отдаване под наем и изчислен паричен поток.

Наем на месец: 1.500 долара
Ипотечно плащане, включващо лихва и принципни плащания: - $ 421
Данъци: - $ 75
Застраховка: - $ 55
Поддръжка: - $ 225
Свободни работни места: - $ 150
HOA: - $ 0
Помощни програми: - $ 0

Паричен поток: $ 574

Ако купувате имот под наем, който има отрицателен паричен поток, той обикновено не свършва добре. Става много стар, който плаща всеки месец пари в къща, което се предполага, че е инвестиция. Ако някога трябва да продадете къщата, ще бъде трудно, защото има отрицателен паричен поток. Повечето инвеститори не искат отрицателен паричен поток и ако жилището се отдаде под наем, ще бъде трудно да се продаде на купувач, зает със собственик.

Колко пари ви трябва за закупуване на имоти под наем

Най-голямата бариера за навлизане в бизнес имота за отдаване под наем е парите, необходими за отдаването под наем на имоти и намирането на добри имоти за отдаване под наем.Ако беше лесно да се направят 10, 15 или дори 20 процента от паричните потоци само с наеми, всеки би направил това. Когато купувате имот под наем с кредит, почти всяка банка ще изисква поне 20% надолу. Може да се наложи да плащате и заключителни разходи, които се движат около 3% от покупната цена на имота, въпреки че можете да поискате от продавача да им плати намалелите парични средства в имота. Ако домът се нуждае от ремонт, ще трябва да платите и за тези, преди да можете да го наемете. Имотите, които купувам, струват между $ 80,000 и $ 130,000 и обикновено поставям между тях 25 000 до 30 000 долара.

Ако нямате толкова много пари или живеете в район с по-високи цени, които изискват още повече пари, има начини да купите с по-малко пари. Най-лесният начин да купите имот под наем с по-малко пари в брой е да купите като собственик. Когато купувате като собственик на жилище, трябва да живеете в дома поне за една година и след това можете да наемете имота. Притежателите на жилища могат да купят къща без пари, като използват заем за развитие на селските райони на USDA или заем за виртуални разходки. Използването на FHA или конвенционалните собственици на жилища могат да купят дом само с 3.5% надолу.

Покупка на имоти под пазарна стойност

Едно от огромните предимства на недвижими имоти над повечето инвестиции е, че можете да купите имоти под пазарната стойност. С акциите можете да купувате компании, които смятате, че са подценени от пазара, но не можете да ги купите под пазарната стойност. Можете да купите недвижими имоти под пазарната стойност по няколко причини.

Една къща е възбрана или къса продажба и банката иска да я продаде бързо
Домът се нуждае от много работа и всеки, който го купува, ще иска стръмна отстъпка за работата и свързания риск, а домът може да не отговаря на условията за финансиране
Продавачът не е информиран за пазарните цени и списва своя дом под пазарната стойност (домовете са много по-трудни за ценност от запасите)
Едно имение продава дом и иска да се отърве от него възможно най-бързо
Домът се продава на търг с ограничена експозиция и само на купувачи на пари в брой

Купувам всичките си наеми за отдаване под наем и оправям и избутва доста под пазарната стойност. Искам моите имоти под наем да са с най-малко 20% под пазарната стойност и в някои райони, които имат високо съотношение на наем към стойност. Моята типична къща под наем за $ 1 200 до $ 1500 и както споменах, струва от 80 000 до 130 000 долара, като домовете с по-ниски цени се нуждаят от по-големи ремонти от по-скъпите. Когато купувам къща с 20% по-ниска от пазарната си стойност, направя почти цялата си парична инвестиция веднага щом подпиша заключителните документи. Също така увеличавам паричния поток, като купувам по-ниска от пазарната стойност, но това ще отнеме повече пари, когато трябва да поправям дом.

Колко е трудно да намерите велики имоти под наем?

Инвестирането в имоти под наем звучи страхотно, нали? Сега сте стигнали до трудната част, намиране на имоти, които ще паричен поток и могат да бъдат закупени под пазарната стойност. Аз съм щастлив, че съм в район в Северна Колорадо, който има големи съотношения за наем / стойност и достойни цени на домовете. Някои от вас, които четете, може да са в райони, където цената за закупуване на къща е четири пъти по-висока, а наемите не се доближават до паричните потоци. Първата стъпка в инвестирането в отдаване под наем е идентифицирането на най-добрите места за покупка. В някои случаи може да се наложи да търсите други квартали или градове, които имат смисъл да инвестират. Една от най-трудните части от закупуване на имоти под наем е намирането на точното място. Първата стъпка е да попитате всеки, когото познавате, кой е в бранша, където може да бъде добро място за закупуване на наеми. След това проверете района, като използвате калкулатора на паричните потоци, за да определите дали можете да спечелите пари там. Кого питаш?

Агенти за недвижими имоти: в определен момент ще ви е необходим велик агент и никога няма да започнете да търсите твърде скоро. Понякога най-добрите агенти са млади и неопитни, но желаят да работят упорито, за да сключат сделки.
Заглавни компании: виждат инвестиционни имоти, които се купуват и продават през цялото време.
Кредиторите: те знаят къде инвеститорите, с които работят, купуват жилища.
Мениджъри на имоти: Може да се нуждаете и от мениджър на имоти, но те ще знаят къде са разположените райони с добри съотношения.
Инвеститори: ако знаете, че инвеститори не се страхувайте да ги питате. Ако не знаете нищо, потърсете местни заседания на REIA във вашия район и започнете да присъствате на срещите.

След като идентифицирате чудесна площ за отдаване под наем, трябва да намерите имотите. Първо по-добре говорете с кредитор, за да се уверите, че можете да се класирате за заем и да купите такъв на първо място! Когато търсите имоти под наем, ще ви е необходим агент по недвижими имоти, който желае да работи усилено за вас. Това означава, че те ще ви покажат къщи много бързо и ще пишете оферти много бързо, както и да ви намерят сделки. Най-опитните агенти може да нямат време да ви дадат вниманието, от което се нуждаете. Ето защо предложих да се използва млад агент, който е пълен с амбиции и има много време на ръце. Този агент също трябва да може да ви насочи към кредитор, който да се квалифицира. Когато търсите да купите под наем имоти под пазарната стойност търсите търг имоти, недвижими имоти, REOs, къси продажби и традиционни продажби. В днешния пазар е важно да действате бързо! Ето защо се нуждаете от агент, който веднага може да показва къщи и който може да пише оферти веднага.

Ако погледнете и погледнете и не можете да намерите никъде близо до парични потоци, има възможност за инвестиране на дълги разстояния. Инвестирането на дълги разстояния включва закупуване на имоти от държавата и след това разчитане на собственика на имота да поддържа и да наеме имота за вас. Налице са и фирми, които купуват, оформят къщи, отдават под наем, настаняват мениджър на недвижимо имущество и след това продават наетата къща.Голямата част от договорените имоти се отдават под наем на положителна парична маса, но няма да ги купувате под пазарната стойност, тъй като продавачът иска премия за тези имоти.

Как може един студент да започне да инвестира в имоти под наем?

Повечето студенти нямат пари или доходи, за да си купят къща, но има няколко възможности да ги разгледате. Една от тези опции е заемът за детски дом, който позволява на студент или млад възрастен да купи къща с кръвен роднина като ко-подпис. Както младият, така и събеседникът са в Делото и човек трябва да живее в къщата. Авансовото плащане може да достигне 3,5%, а помещенията могат да бъдат отдадени под наем на други хора, докато местните закони за зони позволяват това. Младежите или студентите не се нуждаят от доходи, за да се ползват от заема, тъй като събеседникът може да използва дохода си.

Най-добрата част за заем за деца тип "kiddie" е, ако другите стаи се отдават под наем, студентът може да използва наема, за да плати ипотеката и да има останали. Не само студентът живее под наем, но и печели пари! Ако студентът може да се ползва от заем за собственик на жилище без съподписващ, той може да си купи собствен дом, използвайки и тази стратегия. Ако домът е добър имот под наем, наемът от другите студенти трябва да плати за ипотеката плюс някои. След като студентът се отдалечи, те могат да наемат целия имот и да направят още повече пари.

Как е рисковано да купувате имоти под наем?

Мога да си представя, че много от вас вероятно мислят, че всичко това звучи чудесно, докато пазарът на недвижими имоти се разпадне и цените на жилищата отново се сринат. Това е валидна загриженост за всяка инвестиция, но ако купите жилище с голям паричен поток, имоти под наем не са толкова рисковани, колкото може да мислите. По време на последната катастрофа на жилищата се наблюдава спад на цените в някои райони с 50% или повече и много хора бяха тежко засегнати от катастрофата. Наемите също спаднаха в някои райони, но не толкова, колкото цените паднаха. Важно е да се разбере, че наемите не са пряко свързани с жилищните ценности. Стойностите на жилищата се основават на предлагането и търсенето на къщи за продажба, но наемите се основават на търсенето и предлагането на наеми. При последната катастрофа нашите наеми намаляха с около 10% в някои райони и някои райони не се понижиха. Хората винаги ще имат нужда от място за живеене и ако купувате с много парични потоци, тогава намаленият наем ще намалее. Огромното понижаване на домашните ценности няма да ви засегне, освен ако не трябва да продавате. Нашите ценности изминаха миналото, когато бяха преди жилищната криза.

За Марк Фъргюсън

Марк е лицензиран агент по недвижими имоти от 2001 г. насам и е специализиран в регистрациите на REO и HUD. Понастоящем ръководи екип от десет, който включва 6 лицензирани агенти. Маркирайте свои 11 дългосрочни отдаване под наем имоти и фиксират и обръща 10-15 домове годишно. Марк също работи в InvestFourMore.com - блог, посветен на обсъждането на наемите му, ремонтирането и превръщането му в агент по недвижими имоти.