Как не работят рефинансиране на разходите 💲💲💲

С толкова ниски лихвени проценти и по-ниски от деня, много хора мислят за рефинансиране на домовете си. Един от начините, по който ипотечните дружества използват, за да стимулират рефинансирането, е рефинансирането "без разходи". Повечето хора знаят, че получаването на ипотека включва разходи: такси, ескроу, оценка и т.н. Когато изчислявате възвръщаемостта на рефинансирането, повечето хора гледат на направените спестявания спрямо тези разходи. Въпреки това, сега има фирми, които се отказват от тези такси - за цена.

Старото училище Рефи Мат

Когато рефинансирате, трябва да плащате всякакви такси. Ето разбивка на някои общи такси и техните суми за заем от 400 000 долара.

Такса за начало: $ 1,190
Предплатен лихвен процент: $ 384
Заплахи: 19 щ.д.
Данъчна такса: $ 65
Екск: $ 450
Запис: 25 щ.д.
Документ за такса: $ 20

Общо: $ 2,153

Това са много такси. Така че, ако щяхте да получите рефинансиране на този заем, щяхте да ви струва $ 2,153.

Да приемем, че сегашният ви курс е бил 5% за 30-годишен период, а вие ще го намалите до 4% за 30-годишен период.

Текущите Ви месечни плащания ще бъдат $ 2,147. Ако рефинансирате до 4%, новата месечна вноска ще бъде $ 1,910 - спестяване от $ 237 на месец. Така че, вие ще получите парите си обратно на цената на рефинансиране за около 9 месеца.

Важно е да запомните, че бихте могли да добавите към срока на вашия заем - ако сте били две години, сега сте отново на 30-годишен заем - така че това играе роля в намалената ставка. По този начин плащате лихва в дългосрочен план, но тъй като тя е с по-ниска ставка, обикновено спестявате тук.

Без разходи Рефи Математика

Да приемем същата структура на кредита, както по-горе, със същите такси. С рефинансиране без разходи, никога не получавате най-добрата сума, плащате по-висока ставка. По същество вашите такси се вливат в лихвения процент и компанията ще ви бъде изплатена чрез по-високите лихвени плащания.

Така че, ако искате безвъзмездна рефинансиране, най-вероятно бихте могли да постигнете лихва до 4,5%. Това ще намали месечното ви плащане до $ 2,027, което все още е спестяване от $ 120 на месец. Тук обаче е мястото, където е важно да погледнете общия размер на платените лихви и да видите сделката, която наистина получавате.

Обща лихва, платена на 4%: $ 287,478

Общи лихви, платени на 4.5%: 329 626 $

Важно е да разберете, че това е повече от 30 години и повечето компании ще продадат кредита Ви в рамките на 1 година, така че те няма да осъзнаят напълно тази разлика. По този начин те ще изчислят нетната настояща стойност на вашите плащания, за да получат по-реалистична актуална цифра.

ННС при 4%: $ 10,811

ННС - 4.5%: 11 869 $

Кое е по-евтино отпред?

Сега, когато видите математиката, която е по-евтина отпред? Е, по-добрата сделка нагоре е всъщност невъзстановима рефинансираност, защото NPV е 11 869 $, но тези пари се използват за вашите такси, така че банката вижда $ 9,716 ($ 11,869 - $ 2,153).

Трябва да помните, че брокерът ще получи комисионната си, а банката ще реализира текущата си печалба въз основа на този брой. Така че, като ги накарате да плащат вашите такси, вие правите по-добре от банката.

Въпреки това, през живота на кредита, губите, защото плащате 42,148 долара повече лихви. Ако изчислите NPV от $ 42,148 за 30 години с отстъпка от 0,5% (разликата между двете), стойността е отрицателна, което означава, че няма да получите възвръщаемостта на парите, за да компенсирате това, и че това не е оптималното решение.

Долен ред

Най-важното е, че обикновено трябва да плащате собствените си разходи, за да получите най-ниската сума. Трябва обаче да си зададете следните въпроси:

Ако това е безплатно и е по-ниско от това, което плащате сега, защо не?
Ако тя е безплатна и цените се сриват още повече, бихте могли да направите отново невъзстановима рефинансиране и да спестите още повече?
Ако това е инвестиция и наемателите ви плащат лихва, трябва ли да се грижите толкова много, особено ако това не е цената?